商业步行街投资与客流量模型分析.doc

商业步行街投资与客流量模型分析 一、引言 ? 　　商业步行街是由众多商店、餐饮店、服务店共同组成，按一定结构和规律排列的商业繁华的步行街道。商业步行街作为一种全新的商业模式，以其巨大的商业价值和提升城市内涵的重要作用，正成为世界商业发展的一个新趋势。 ? 　　20世纪末期，以北京、上海、天津、哈尔滨、南京、重庆、成都为代表的一些国内大城市纷纷投资建设商业步行街，吸引了大批消费者，引起了各级政府和众多商家的关注。进入21世纪后，建设城市商业步行街逐渐成为城市建设和更新的重点和热点之一。 ? 　　我国商业步行街发展方兴未艾，前景喜人，是今后城市发展和建设的一个重要内容。但是，在当前的规划和建设中仍然存在不少问题，在不同程度上影响了商业步行街的进一步发展，甚至盲目投资，造成资源浪费，产生了负面效应。这说明我们对商业步行街的研究还不够，缺乏足够的理论支持。 ? 　　所以，我们一方面要大力支持和促进商业步行街的发展，同时要积极加强对商业步行街的研究和交流，以正确引导城市商业步行街的健康发展。 ? 　　二、步行街商家投资函数与客流量函数 ? 　　商业步行街的发展需要综合考虑许多因素，步行街的建设开发能否成功取决于客流、交通、定位、管理、招商等因素。其中，最关键的要素是客流量，客流量直接决定了商业步行街能否顺利健康地发展和经营。 ? 　　下面将分析商业步行街投资函数和客流量函数，并且在此基础上对客流量和商家投资的关系进行分析。 ? 　　(一)商家投资函数与客流量函数 ? 　　国外大量案例说明，步行街商家投资的数量主要取决于客流量、购买力水平、交通条件以及配套设施。 ? 　　函数表达：I=f(C，P，T，S) ? 　　其中，客流量是极为关键的要素，它主要受到商家投资数量、业态结构、交通条件、旅游业等因素的影响。 ? 　　函数表达：C=f(I，K，T，O) ? 　　在商家投资数量I与客流量C的相互关系中，存在着时滞效应，即当期的客流量影响下一期的商家投资数量，同时，当期的商家投资数量影响下一期的客流量。 ? 　　函数表达：It=f(Ct-1)，Ct=f(It-1) ? 　　这里，假设商业步行街的建筑、交通和配套设施等条件都已经完善。函数中商家投资数量是一个考虑到商铺投资数量与商家投资金额的综合指标。在步行街发展的前期，商铺尚有空余，商家投资数量的增长更多地表现为商铺数量的增长。到后期，更多地表现为商家投资金额的增长。 ? 　　(二)函数性质的研判 ? 　　1．商家投资函数。从分析可以得出，商家投资函数It=f(Ct-1)图形如图1所示。 ? 　　从图1可以看出，商家投资函数应具有以下三点性质。 ? 　　第一，客流量C轴截距大于零。原因是，某地区的客流量必须达到一定程度，才有商家愿意投资。 ? 　　第二，函数一阶导数大于零。原因是，客流量的增加将刺激商家投资数量的增加。 ? 　　第三，函数二阶导数小于零。原因是，客流量与商家投资数量不断增长，该地区商业逐渐繁华，竞争日益激励，导致土地供应减少，商铺租金、人力成本以及运营成本都有所提高，在一定程度上影响了商家投资的快速增长。 ? 　　2．客流量函数。从分析可以得出，客流量函数Ct=f(It-1)图形如图2所示。 ? 　　从图2可以看出，客流量函数应具有以下三点性质。 ? 　　第一，截距为零。原因是，某地区没有商家时，其客流量必然为零。客流量随商家投资的出现而出现。 ? 　　第二，一阶导数大于零。原因是，商家投资数量的增加将增加商业气氛，刺激客流量的上涨。 ? 　　第三，二阶导数大于零。原因是，客流量随着商家投资的增加而增加，当商家的投资达到一定的规模，客流量有可能出现加速增长的趋势，即规模效应。 　　三、IC模型的建立和分析 ? 　　在以上函数分析的基础上，建立商家投资与客流量模型，即IC模型，如图3所示。 ? 　　在图3所示的IC模型中，商业步行街的状态可分为“三区两点”，即发展区、陷阱区、过热区、均衡点以及临界点。 ? 　　第一，发展区。发展区位于O点和P点之间，是两条函数曲线围成的部分。 ? 　　假设t时期客流量为C1，根据函数Ct=f(It-1)，得知t+1时期的商家投资如K1所示；根据函数Ct，得知t+2时期的客流量如K2所示；再根据函数It=f(Ct-1)，得知t+3时期的商家投资如K3所示；……。以此类推，步行街的状态将向P点收敛。 ? 　　以上过程说明，处于发展区的客流量和商家投资数量能互相促进，推动步行街更加繁荣。 ? 　　第二，陷阱区。陷阱区位于O点左下方，是两条函数曲线和C轴围成的部分。 ? 　　通过C2→L1→L2→C3的推导，得知处于陷阱区的客流量和商家投资量互相制约，过低的客流量使得商家投资数量较少，而较少的商家投资数量又难以吸引足够的客流，如此循环，将导致