第四章收益法[27p].ppt

* 笫四章 收益法 第一节 收益法的基本原理 一、概念： 收益法是求取估价对象未来的正常净收益，选用适当的资本化率将其折现到估价时点后累加，以此估算估价对象的客观合理价格的方法。 二、理论依据 预期原理：不动产的价值通常不是基于历史价格、投入的成本或过去的市场状况，而是基于市场参与者对其未来所能获取的收益或得到的满足、乐趣等的预期。 收益法原理：将估价时点视为现在，那么，在现在购买有一定年限收益的不动产，预示着在其未来的收益年限内可以源源不断地获取收益，如果现在有一货币额与这未来源源不断的净收益的现值之和等值，则这一货币额就是该不动产的价格。 2、条件：不动产的收益和风险都易于量化。 1、适用对象是有收益或有潜在收益的不动产，如商业、旅馆、餐饮、写字楼、农地等。 三、适用对象和条件 四、操作步骤 1.搜集有关不动产收入和费用的资料； 2.估算潜在毛收入； 3.估算有效毛收入 ； 4.估算运营费用； 5.估算净收益； 6.选用适当的资本化率或折现率 ； 7.选用适宜的计算公式求出收益价格。 第二节 收益法的计算公式 一、最一般的公式 V——是不动产价格 ai——不动产未来第i年的净收益（假设均发生在年末，下同） r ——资本化率 n ——不动产自估价时点至未来可获收益的年限 二、无限年且其他因素不变的公式（最简单的公式） 应用条件：⑴ 净收益每年都是a；⑵ r 0；⑶ 收益年限n为无限年期。 三、有限年且其他因素不变的公式 1.应用条件：⑴ a 不变；⑵ r ＞0 ；⑶ n 为有限年 2.该公式的用途： ⑴ 直接用于计算价格； 例1：某不动产是在政府有偿出让的土地上开发建造的，当时获得的土地使用权年限为50年，现已使用了6年；预计利用该不动产正常情况下每年可获得净收益8万元；该类不动产的资本化率为8.5%。该不动产的收益价格为： ⑵ 不同年限的价格换算 由此，如K70表示n为70年时的K值，K∞表示n为无限年时的K值。另用V∞表示无限年的价格。不同年限的价格换算方法如下： 若已知V∞，求V70、V50如下： V70=V∞×K70 V50=V∞×K50 若已知V50，求V∞、V40如下： V∞= V50×1/K50 V40=V50×K40/K50 如果将上述公式一般化，则有： 例2：已知某收益性不动产40年收益权的价格为2500元/平方米，资本化率12%，试求其30年收益权利的价格。 ⑶ 比较不同年限价格的高低 例3：有A、B两宗不动产，A不动产的收益年限为50年，单价2000元/平方米，B不动产的收益年限为30年，单价1800元/平方米。假设资本化率为6%，试比较该两宗不动产价格的高低。 要比较该两宗不动产价格的高低，需要将它们先转换成相同年限下的价格。为计算的方便，将它们都转换成无限年下的价格： ⑷ 用于比较法中土地使用权年限修正 例4：某宗工业用地出让的土地使用权年限为50年，所处地段的基准地价为1200元/平方米，制定基准地价时设想的土地使用权年限为无限年，现行土地资本化率为10%。通过对基准地价进行土地使用权年限修正后的该宗工业用地的价格为： 四、净收益在前若干年有变化的公式 1. 无限年的公式 2.有限年的公式 五、预知未来若干年后不动产价格的公式 ——第t年末的价值 六、净收益按等差级数递增的公式 1.无限年的公式 式中，b表示净收益逐年递增的数额，如净收益第一年为a，则第二年为a+b，第三年为a+2b，第n年为a+（n-1）b。 此公式的假设前提是：（1）净收益按等差级数递增；（2）资本化率r ＞0 ；⑶ 收益年限n 为无限年。 例5：某宗不动产预计未来第一年的净收益为16万元，此后每年的净收益会在上一年的基础上增加2万元，收益年限可视为无限年，该类不动产的资本化率为9%。该宗不动产的收益价格为： 2.有限年的公式 此公式的假设前提是：（1）净收益按等差级数递增； （2）资本化率r ≠0 ；⑶ n 为有限年。 七、净收益按等差级数递减的公式 1.无限年的公式 2.有限年的公式 八、净收益按一定比率递增的公式 1.无限年的公式 式中，g表示净收益逐年递增的比率，如净收益第一年为a，则第二年为a（1+g），第三年为a（1+g）2，第n年为a（1+g）n-1。 此公式的假设前提是：（1）净收益按等比级数递增；（2）资本化率r 大于净收益逐年递增的比率g ；⑶ 收益年限n 为无限年。 例6：某宗不动产预计未来第一年的净收益为16万元，此后每年的净收益会在上一年的基础上增长2%，收益年限可视为无限年，该类不动产的资本化率为9%。该宗不动产的收益价格为： 2.有限年的公式 此公式的假设前提是：（1）