概念方案汇报会议纪要.doc

概念方案汇报会议纪要 **地产会议纪要 一、 会议主题：**地块产品定位讨论会 二、 会议时间：2013年9月23日 三、 会议地点：**地产二楼会议室 四、 主 持 人：** 五、 参会人员：(应到13位，实到13位） 【我方】：** 【设计方】：** 六、 记 录 人：** 七、 会议议题：**地块产品定位 会议内容 第一部分 设计方新区副中心地块市场调研和产品定位成果汇报 一、项目优劣势分析： 1、优势： （1）区位优势：**新区位于**市现有主城区北部，北接**，是 **市集全市之力重点打造的未来城市新区。新区副中心定位为生产性服务功能，包括行政办公、高等教育和居住等。**新区优越的区位条件决定了其必将成为实现产业对接的前沿阵地。本项目处于新区副中心，区位优势明显。 （2）交通优势：**新区位于南北交通走廊的核心要道区域内，高铁、**铁路、**高速、**国道南北向通行，**铁路、**铁路等地方铁路贯穿东西。项目东邻**北路，处于核心主干道上，往北顺利到达**等区域，往南连接**东城区。路网发达，交通便利。 （3）政策优势：改革与城镇化是中国经济增长的持续动力。新型城镇化将给房地产业带来新的机遇和增长动力。 （4）城市规划优势：按照**城乡总体规划，主城区采取“整体向北、联动东西”的空间发展战略。未来规划利好。 （5）产业优势：**经济产业布局即有传统的优势产业做基础，又有新兴产业布局，符合产业升级方向，同时迎接东部产业转移，未来发展潜力巨大。快速发展的第二产业将为**市带来大量的产业人口和经济发展动力，产业支撑下经济增长势头良好，非公经济GDP占比较高，且比例仍在持续增长中，为**房地产市场发展提供良好的契机！ （6）城市人口优势：与其它地市相比，**常住人口基数不高，住房需求量大；**市城镇化42.82%，按照发达国家城市化发展规律，城市化处于30%-70%期间，为房地产快速发展期。人均可支配收入逐年稳步增长，为房地产市场的发展提供了有力支撑。 2、劣势： （1）资源配套劣势：地块自身无一线自然景观资源优势。周边1km内仅有**市新区医院及新区实验学校，虽紧临**文化广场，缺乏购物超市和商场，配套尚不完善。 （2）发展现状劣势：规划起点高，但片区尚不成熟，处于前期建设期。片区人口基数少，居住生活氛围不足。区域认知度不高。 二、项目整体定位分析: 1、**房地产市场分析： （1）按房地产价值梯级与驱动因素的差异，可将**房地产市场分为四个板块：老城区板块，西城区板块，**新区板块，东城区板块。房地产各版块，从区域形象，产品供应特征、价格表现、置业人群特征都表现出明显的区域差异。其中**新区板块区域在售项目较少，属价格洼地，但物业形态较为多元化。 （2）**房地产市场为内向型市场，对外辐射能力不强，地产的区域性明显。目前处于房地产开发的中期阶段，逐步进入了品牌化、品质化开发阶段。 （3）**市场上项目规模普遍为中小规模，容积率基本处于 2.5-3.5之间，产品以高层和小高层为主，多层产品与别墅产品是市场供应的稀缺产品，且溢价能力较明显。**新区将会是未来**房地产开发的热点区域，将成为稀有产品的供应点。 2、客户及产品定位： （1）项目首期（1-3年）：客户群为政府公务员等追求低容高品质稀缺产品的市区外溢客户；产品类型为经济型双拼/联排别墅的标杆产品和性价比类低密度洋房（5—6层为主）的主力产品；物业为高端需求； （2）项目中期（4-6年）：客户群为周边**电气谷及对外贸 易加工等产业集聚区带来的产业人口；产品类型为经济型联排别墅的产品和性价比类低密度洋房（5—6层为主）的主力产品；物业为高端需求及部分改善型需求； （3）项目后期（7-8年）：客户群为城镇化、产业集聚区成熟带来的刚需为主及部分投资性需求；产品类型为高层的主力产品，保证项目利润最大化；物业为刚需和改善型需求为主，辅以部分投资需求； 3、形象定位：**首席，绿色空中墅落豪宅社区。 三、概念方案主要经济技术指标： 1、地块用地指标： （1） 46#地块：红线内用地78383㎡,其中：商服用地面积14989 ㎡ ，住宅用地面积63394 ㎡ ； （2）41-2#地块：红线内用地84575㎡（住宅用地）; （3）建筑密度：≤20%；容积率：＜3.0；绿地率：≥35%； 2、46#地块主要经济技术指标：绿线内用地面积72122平方米，主体建筑lt;30层，建筑高度lt;100米，总建筑面积251670平米，计容建筑面积170470平米，不计容建筑面积81200平米，综合建筑密度28.56%； （1） 商服地块：绿线内用地面积11632平方米，主体建筑为7层，计容建筑面积20140平