末长沙产权式酒店2014年.doc

投资品市场调查报告 第一部分：产权式酒店 一、定义： 产权式酒店，指的是酒店的开发商将酒店的每一个客房的产权分别出售给多个投资者，投资者每年拥有一定时间段免费入住，其余时间段，可以委托开发商经营，并享受一定的利润分红，同时投资者在一定时期内可以转卖、继承、抵押、馈赠，但没有经营权。 二、基本情况 产权式酒店运营，需要考虑以下几个方面的因素： 1、 地理位置 一般来讲，商业地产项目，地段是一个很重要的因素。位置越好的酒店，其客流量就越大，经营状况也就越好，投资回报就越有保障，相对应其售价也就越高。就目前长沙酒店的基本分布来看，主要还是集中城市CBD和人流量较大的地方，像芙蓉路周边1-2公里范围内就有潇湘华天、喜来登、南方明珠、神农和佳程等众多4-5星级的酒店。 2、 经营配套 随着城市的发展和人们消费水平的提高，越来越多的人选择开车出去消费。因此，停车位的配置，也对其物业的经营和发展起到很大程度上的影响。停车位的宽裕，也在某种程度上是酒店实力的一种体现，停车位配置充裕的产权式酒店，更受消费者的青睐，其经营状况也相对比较理想。 同时，电梯也是一个衡量酒店实力的一个重要指标。产权式酒店一般为4星级以上，与酒店档次相匹配，大多采用国际品牌或中外合资电梯，而电梯的配备越好，客房价格和开房率越高，整体的经营状况越好。 3、 管理服务 在硬件设施差距越来越小的情况下，酒店的管理水平、服务水平、员工素质等已成为酒店行业竞争的焦点。在激烈的市场竞争中，各酒店在改进硬件设施的同时，更在酒店软件上狠下功夫，通过丰富服务内容，提升服务品质，来树立酒店的良好形象，抢占市场份额。像融程花园酒店，就是聘用广州花园酒店的管理团队负责管理，利用其出色的管理水平和经营能力，来保证整个项目的运营。 4、 合理定位 酒店的定位也是一个非常重要的环节。档次太低，影响酒店形象，而且吸引不到有效客源；而档次太高，则减小了客户层面，同时酒店管理成本过高，也会增加企业的负担。 三、主体分析 1、开发商 据调查，很多投资者在购买其产权式物业的时候，非常看重开发商的实力。从长沙产权 式酒店开发商的情况来看，很多开发商都有从事房地产或其他相关经验，但并不是以酒店为主，之所以选择开发酒店，很大程度上是看中其酒店能够提升公司的整体品牌和知名度，而开发商的实力和经验，则直接决定了酒店未来的发展状况（包括定位，盈利等能力）。 2、 管理机构 管理机构的管理经验、知名度和影响力，也是影响酒店经营业绩的重要因素。部分开发商会在酒店开始初期，聘用其他知名管理机构，来提高其知名度和增加投资者信心。像本人调查的融程花园酒店，便是采用与广州花园酒店合作并冠名的方式，利用广州花园酒店成熟的管理模式，提高自身知名度的同时，保证整个项目的正常运营。此外，也有部分酒店前期会借助品牌酒店管理公司进行管理，后期则由开发商自行组织团队进行管理，像华雅便是其中之一。 3、 目标客户群体构成及特征 主力目标客户 所占比例 投资目的 中产家庭/中产阶层 70% 增值/分红+顺带度假 企业集团 30% 投资分红+员工度假/公司年会专用 个案分析 融程花园酒店 地址：湘府中路与中意路交界处 面积：152000㎡ 套房数量：727（其中455套出租产权） 价格：均价1万 开盘时间：2008年10月 销售情况：只剩1套1000㎡的总统套房 运营模式：产权抵押出租5-10年。以固定值10%返利，返利以月付。如以按揭形式，首付5成，并返2成，实际首付3成。10年后产权收回。 付款方式：可一次性、可按揭 第二部分：产权式商铺 一、 定义 开发商将商场分割成多个小产权的商铺出售个投资者，投资者出于投资的目的，将商铺委托开发商统一经营，开发商在一定年限内，给与投资者每年一定比例的利润回报。 二、 基本情况 目前市面上关于产权式商铺主要有两种，小产权分割商铺和带租约出售商铺。 小产权分割商铺：是指将产权和经营权分离。投资者在购买了商铺成为业主后，无需插手商铺的经营管理或者转租，只需与开发商签订合同，将商铺交与开发商统一经营管理，业主即可根据合同，坐收回报和共担风险。 带租约出售商铺：此方式为售后返租的改良，客户购买商铺的同时，即与开发商签订租约，将商铺租给开发商，期限5-10年不等。合同期内，业主可以根据合约收到定额的租金回报。 三、 4大优势 1、 进入门槛较低 产权式商铺投资额相对较小，无需参与经营管理，收益稳定，因为降低了门槛从而吸引力了大量的中小投资者。投资者可以首付一定比例资金，剩余款项通过银行按揭，即可拥有产权商铺。 2、 投资回报稳定 相比证券、储蓄等，产权式商铺有更可观的回报收益和升值潜力。同时，产权式商铺通过铺位的合理划分，有效的