如何规避房测绘的风险.ppt

17：有关部门在图纸设计、施工、规划上踩线，也是使房屋面积发生测绘错误的原因 设计时，某些房屋在一栋房屋外，而施工后确和房屋发生了关联，性质变成了该房屋的附属物，必定要计算面积，且要按情况分摊否；或者报建是没有部分房屋，施工中却发生了变化，而测绘人员是根据实际的面积测绘的，必然也会发生面积错误；有的房屋根本就是违章建筑，测绘人员也不一定知道，必然也会发生错误。 20：房屋的“中空”部分判断不对也会发生错误？ 楼梯内的中空，复式房屋的楼梯预留空间，这些空间是房屋的重要组成部分，是一定要算面积的，有的部门不算面积，使房屋失去了真正的意义；有的房屋中空很高，有些单位却按高度多算面积等。 这就是天井类中空 2：什么是改动设计图纸增大和缩小房屋面积？ 答：在房屋未建成之前，要求测绘人员按先交给的设计图纸进行预测算，求得预售的房屋面积后，施工确按另外一套图纸施工，且不告诉测绘人员修改，致使房屋的面积与原计算的面积不符合，这里面有几种情况，一是本来就是两套图纸，给测绘人员的是建筑施工图，而实际施工的确实建筑施工修改图；第二种情况是，按原设计图纸施工，但在过程中有变化，且不告诉测绘人员修改；第三种情况是，根本不按原施工图纸进行施工，任意在施工过程中加大和缩小施工面积，造成面积的扩大和放小。 3：什么是用多（或少）分摊的方式来扩大或缩小房屋面积？ 答：房产测量规范中有好多需要分摊的面积或不分摊的面积，但是一般的老百姓是不太清楚或者不了解的，例如为多栋服务的物业管理房屋等，在计算中确把他分摊到每套（户）面积中去，扩大了每套的面积；同样把应该分摊的某些面积，例如为本栋服务的物业管理房屋，确不分摊到每套（户）的面积中去，缩小了每套（户）的面积。 5：什么是房屋销售合同中不符合国标规定的面积？ 答：有些开发商在与购房者签定购房合同时，有意或无意中写明不符合我国房产测绘标准的面积计算条款或分摊条款，例如：小于2.20米，大于1.75米的要算一半面积，这是不符合规定的；例如：纯架空层是不被分摊的，而合同中却要求分摊等。 6：什么是房屋面积的重复计算？ 答：本来房屋的面积已经按标准计算了面积，而且没有错误，但在实际中确把一些计算分摊了的面积又用来销售和出售；例如：商场楼梯的下方空间，内部的共有通道，走廊、门厅等；重复销售和出租。 7；什么是人为增大或缩小房屋的面积？ 答：不法开发商利用其不正当的手法，和部分测绘人员，确定房屋面积的权力人员，采取贿赂等方法，将房屋的法定面积改写、或者自报面积就是多少面积的行为；甚至有的还操纵某些公证人员、领导人，房屋中介人等不据实际面积随意增大或缩小房屋的权属面积。 8：房屋销售合同中的预售面积约定会出现的错误？ 答：一是写暂定面积，不告诉你到底有多大面积；二是写按以当地的测绘单位测量的为准，而实际上根本不是测绘的面积；三是将预售的面积在施工过程中变更；四是即使扩大或缩小了面积，购房人也已经签定了合同，也必须按合同的面积交钱。 9：什么是所谓“合理”利用房屋面积分摊理论增大或缩小房屋面积？ 答：房屋的一些部位的分摊，在国标中没有十分明确的规定；例如：独立使用的地下室、车库，平战结合的人防工程等，他们里面一般都有包括可能是该房屋应该分摊的面积，如里面的走道、设备间等，但却不分摊至每套房屋里；或者应该这些面积本来是独立使用的，却把他分摊到其他的地方。 10：房屋分栋原则不确定对房屋面积的影响？ 国标里房屋的“栋”的定义太简单，特别是大型房屋，尤其是裙塔楼相连的房屋的分栋，如果裙塔楼分别分栋与不单独分栋，面积会有很大的不同，甚至相差较大。 11：房屋外墙的一半按栋摊和不按栋摊出现的错误？ 国标中规定，一栋房屋的所有外墙按栋摊；但是，有的地方和地区五花八门，有的按层摊，有的按单元摊，有的按功能区摊，有的是谁使用、谁摊；这样必然也会出现面积的不一样 ((如何规避房产测绘的风险)) （一）房产测绘中的错误 1：房屋面积出现错误一般表现在哪些环节？ 答：一般表现在政府相关部门监督不力，不法开发商报批房屋面积弄虚作假，国标的某些规定不完善，测绘人员的技术水平的参差不齐，各地理解国标的规定不尽相同，不实地测绘，测绘队伍的不确定性，可能的勾结行为，其他等环节。 ? ? ? 13：国标GB/T.17986《房产测量规范》中有哪些还没有明确的规定？ 由于中国地域辽阔，南北差异，建筑形式，人文，经济条件等个方面的不同，习惯的不同，必然导致建筑面积的计算理解是不同，因此，国标不可能包罗万象；到底在目前阶段时间内出现的还有哪些没有明确的内容呢？应该有以下几个大的方面：栋的划分不明确；垂直和水平通道分摊不明确；功能区的划分不明确；物业管理房屋的计算不明确；阳台有盖无盖的计算不明确；谁使用、谁分摊这个错的理论