第七章 房产开发项目可行性研究.ppt

第三节 房地产项目的财务状况分析 (二) 动态盈利指标 1. 财务净现值 将项目计算期内各年的净现金流量折算到投资活动起始点的现值之和。 如果FNPV大于或等于零，说明该项目的获利能力达到或超过了基准收益率的要求，在财务上是可接受的。 第三节 房地产项目的财务状况分析 例题7-3 已知某房地产投资项目的净现金流量如下表所示。如果投资者目标收益率为10%，求该投资项目的财务净现值。 单位：万元 解：FNPV= -1000+300*(P/A,10%,5)=-1000+300*3.791=137.24万元 年份 0 1 2 3 4 5 现金流入量 300 300 300 300 300 现金流出量 1000 净现金流量 -1000 300 300 300 300 300 第三节 房地产项目的财务状况分析 2. 财务内部收益率 表明项目投资所能支付的最高贷款利率，若贷款利率高于内部收益率，项目投资就会面临亏损。 3. 动态投资回收期 第三节 房地产项目的财务状况分析 (三) 清偿能力指标 1. 借款偿还期 借款偿还期可用资金来源与运用表或借款还本付息计算表直接计算。 第三节 房地产项目的财务状况分析 资产负债率 资产负债率高，则企业或项目的资本金不足，对负债的依赖性强，在经济萎缩或信贷政策有所改变时，应变能力较差；反之亦然。 流动比率 流动比率越高，说明营运资本（即流动资产减流动负债的余额）越多，对债权人而言， 其债权就越安全。 第三节 房地产项目的财务状况分析 4. 速动比率 速动资产=流动资产-存货 资产负债率、流动比率、速动比率指标，通常结合房地产开发经营企业的 资产负债表进行计算，反映开发经营企业的清偿能力。 第三节 房地产项目的财务状况分析 例题7-4 从某房地产企业（项目公司）的资产负债表上，我们可以得到如下项目信息：负债合计为3000万元，资产合计为5000万元，流动资产和流动负债分别为2500万元和1250万元，存货为1500万元。试计算该房地产投资项目的资产负债率、流动比率和速动比率。 解：资产负债率=3000/5000*100%=60% 流动速率=2500/1250*100%=200% 速动比率=（2500-1500）/1250*100%=80% 房地产开发经营与管理 2013.9 学习目标 了解可行性研究的含义，熟悉房地产开发项目可行性研究的内容 熟悉房地产开发项目的投资估算 掌握财务评价主要经济指标的计算方法及财务评价基本报表的编制 掌握地价的基本测算方法 熟悉房地产开发项目不确定分析 第七章 房地产开发项目可行性研究 1 房地产可行性研究概述 2 房地产开发项目投资与收入估算 4 房地产项目的风险承受能力分析 3 房地产项目的财务状况分析 第一节 房地产可行性研究概述 一、房地产可行性研究的概念和作用 (一) 房地产可行性研究 房地产可行性研究就是指在房地产项目投资决策前，通过对与项目有关的市场、资源、工程技术、经济、社会等方面问题进行全面的分析、论证和评价，从而判断项目法律上是否合规、技术上是否可行、经济上是否合理、进而对多个方案进行优选的过程。 可行性研究的目的是使决策科学化、程序化、提高决策的可靠性，并为项目的实施控制提供依据或参考。 第一节 房地产可行性研究概述 (二) 房地产可行性研究的作用 (1) 可行性研究是项目审批的依据 (2) 可行性研究是投资决策的重要依据 (3) 可行性研究是项目资金筹措的依据 (4) 可行性研究是开发商与各方签订合同的依据 (5) 可行性研究是编制设计任务书的依据 第一节 房地产可行性研究概述 (三) 可行性研究的工作阶段 (1) 投资机会研究