武汉汉阳房地产市场分析全解.ppt

第三章：汉阳区域整体市场环境 汉阳区域市场环境 土地市场 地块编号 净用地 容积 总建面 用途 总价 楼面价 竞得人 地址 P（2010）130 21358 3.3 70481.4 属于居住、商服用地 13.18亿 7704元/平米 中维地产 汉钢中路以西 30953 3.25 100597.25 P（2010）129 42166 3 126498 居住用地 10.2亿 8063元/平米 九龙仓 汉钢中路西南侧 P(2010)129 P(2010)130 各开发商高价在汉阳中心抢地，满足其战略布局的需要，对汉阳中心片区以后的升值潜力信心十足。 新地王产生，大幅拉高片区楼面均价。 土地市场 汉阳区域市场环境 1、潜在供应 汉阳片区2011年-2012年土地潜在供应总量为684万平方米（建筑面积）,土地出让规模呈增长趋势，且增长速度有所加快。 项目地块所处的汉阳中心土地潜在供应量最大，且多为品牌开发商竞得的中、大地块，未来竞争最激烈。 在项目入市期项目周边潜在供应量巨大，将面临较大竞争 汉阳区域市场环境 土地市场 2、楼面价 推测本项目的拿地成本将大幅上涨。 汉阳片中心片区土地出让楼面地价呈大幅上涨趋势，2010年上半年汉阳中心平均楼面价已达到2583元/㎡，相较2009年均价上涨564元/平米，涨幅高达27.9%。 汉阳区域市场环境 土地市场 3、容积率 2011-2012年新入市项目中高层、超产品将大量出现。 汉阳出让土地的容积率逐年增高，表明汉阳未来土地的集约化利用趋势将进一步增强，越往中心容积率越高。 汉阳区域市场环境 二级市场 1、市场容量 汉阳片区市场容量中等偏小，增长较快。 2007-2009年，平均年需求规模约52万平米，平均月均去化4.33万方。 与2008年相比，2009年市场容量增加约271%。 汉阳区域市场环境 土地市场 2、市场存量 2011年下半年本项目入市时，现有市场存量已消化完毕。 2010年以来汉阳片区市场存量呈小幅下降趋势。 2010年上半年汉阳片区市场存量约为35万平米，按4.33万平方米/月的区划速度，预计将存量全部消化约需要8个月时间。 汉阳区域市场环境 3、供求关系 二级市场 2009年以来汉阳片区市场一直处于整体供小于求的局面，以消化市场存量为主； 2011-2012随着新项目的集中面市，汉阳片区供求关系将发生改变，供求将会取得平衡。 2011-2012汉阳片区市场供求关系将发生改变 汉阳区域市场环境 二级市场 4、成交价格 汉阳片区价值受到市场逐步认可，成交均价大幅上涨 2009年汉阳片区市场均价成功摆脱低于武汉全市均价的低迷局面，汉阳片区的价值洼地开始被市场发现； 2010年汉阳片区的价值洼地逐步受到市场广泛认可，成交均价大幅上涨，2010年上半年与09年上半年同期相比，涨幅达到43.6%。 汉阳区域市场环境 二级市场 4、成交价格 汉阳片区价格仍有市场空间 截止2010年10月汉阳片区成交均价为8429元/平米，低于武昌中心片区5.7%，低于汉口中心片区12.6%，为武汉三大中心城区成交均价最低片区。 汉阳区域市场环境 二级市场 5、成交结构 汉阳片区成交主力为90平米以下的首置产品和90-120平米首改产品 汉阳区域市场环境 汉阳区域市场供求关系总结 供求关系 潜在供应量巨大，面临激烈市场竞争 拿地成本上涨，开发风险加剧 新项目大多将以高层、超高层产品出现 市场总体容量中等、偏小，增长较快 市场存量消化，未来竞争来自“新盘” 供不应求的供求关系即将改变 城市价值受到市场认可成交价格大幅上涨 汉阳仍有较大的价格上涨空间 首置、首改产品市场需求量较大 板块竞争格局 汉阳区域市场环境 钟家村板块 四新板块 沌口板块 近几年汉阳城市建设一直以来以钟家村及王家湾作为中心区域，随着城市的扩张，逐步发展成为多个片区。 目前汉阳市场已形成四个居住板块钟家村板块、王家湾板块、四新板块、沌口板块。 本案位于钟家村及王家湾板块之中心 汉阳居住板块 王家湾板块 板块竞争格局 汉阳区域市场环境 钟家村板块 钟家村板块 区域特征：汉阳中心、传统商业核心区 供应特征：供应量较少，楼盘去化速度快 建筑形式：以高层为主 成交结构：90-100 ㎡为主力 价格特征：2010年上半年整体成交均价 9650元/㎡ （数据来源克尔瑞） 去化特征：钟家村板块月均去化最快，单项目月均去化185套，约19500 ㎡ （09年全年月均去化） 板块竞争格局 汉阳区域市场环境 王家湾板块 王家湾板块 区域特征：汉阳新的商业，