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Company Logo LOGO 指导教师：姜吉坤 城市化背景下房价差异化分析 ——以青岛开发区为例 班级： 姓名： 学号： 国内外现状： 随着城市化进程的不断深入，房地产价格上涨过速以及因此可能引发的房地产泡沫现象引起了各国的广泛关注。 2010年，针对部分城市房价过快上涨，我国政府在一年内3次出台调控措施，旨在稳定房价，调控房地产市场的非正常发展。 意义 城市住房价格的平均值往往掩盖了城市内部不同区域之间的价格差异，主要是受经济因素、社会因素、管理因素、政策因素以及其它个别因素的影响，本文以青岛开发区为例，旨在通过研究城市化背景下房地产价格空间差异化，揭示城市真实的住房价格水平。 国内外现状及意义 论文的结构和主要内容 第一部分 概述 第二部分 城市化的空间演变规律 第三部分 青岛开发区房价区位因素SWOT分析 第四部分 房价差异化分析 第五部分 总结 第1章 概述 我国城市化发展大致经历了稳定发展，徘徊与停滞，快速发展三个阶段。 青岛地理位置优越，城市化发展迅猛，房价上涨速度快。 青岛开发区在“跨海大桥”、“海底隧道”、“经济重心西移”等好消息的刺激下，房价在青岛市周边区域率率先飙升，房地产市场火热。 青岛开发区房地产价格资料 第2章 房价空间演变规律 城市化前期阶段，空间演变规律：集中型城市化； 城市化后期阶段，空间演变规律：扩散型城市化。 我国总体上处于集中型城市化发展阶段。 右图显示了青岛市城市化扩散，推进了周边城市化进程，形成了红岛，黄岛，胶南等新商圈。 第3章 青岛开发区房价区位因素SWOT分析 区位是影响房价的关键因素，开发区区位因素共同决定着开发区的房价水平。 第4章 房价空间差异化分析 开发区规划为石油化工工业区、国际商贸仓储加工工业区、临港工业区、生态高效农业区、行政商务中心区以及综合旅游区等六个主要功能区。 开发区新城区房价分析： 此区域位于开发区南部沿海地段，主要包括唐岛湾、薛家岛、以及保税区三大板块，目前该区域各类商务配套设施逐步完善，中央商务区的雏形已经形成。 右图是近几年区政 府周边房价走势图 黄岛老区房价分析： 黄岛老区位于黄岛轮渡附近，主要包括崇明岛路附近的区域，该区域周边以黄岛老城区为主，周边工业居多，以多层的住宅为主，目前价格在5000~5500元/ 平方米之间，是整个开发区楼盘价格偏低的区域。 开发量分析 青岛开发区开盘小区位置示意图 唐岛湾周边开发量示意 图表示意 各区域楼盘开发数量统计表 地段 占总开发量百分比 长江路 27 薛家岛 29 保税区 14 辛安 13 黄岛老城区 6 其他 11 各区域楼盘开发数量统计图 案例 地 段 楼 盘 名 称 平 均 价 格（元/㎡） 长江路CBD商圈 海上嘉年华 23106.9 唐岛湾 千禧龙 12365 薛家岛 凤凰城 12195 江山路 朝阳无限 8133 保税区 车家岭 7538 辛 安 澳柯玛人才公寓 6676.8 前湾港 珠海雅苑 6541.25 新街口 鲁泽观天下 5228.75 黄岛老区 赢泰嘉园 4078 第5章 总结 从目前房地产开发情况看，黄岛的房地产市场存在以下特征： （1）开发项目区域集中 （2）购买者投资目的性强 （3）价格涨幅大 （4）户型档位市场定位偏失 （5）整体市场进入调整期 影响房价因素及主要问题归纳 1、影响青岛开发区住宅价格的差异化因素主要有： ⑴ 市场供求的影响 ⑵ 地价的影响 ⑶交通条件的影响 ⑷基础设施的影响 ⑸ 环境质量的影响 2、开发区住房市场主要存在以下问题： ⑴ 房屋供需结构失衡 ⑵ 生活配套设施滞后于房地产市场形势发展 ⑶ 消费者购买群体构成复杂 ⑷ 大多数消费者信息来源渠道较单一 论文亮点与不足之处 收获： 1、关于房价有效价格的思考 2、理性看房价 3、大量数据支撑，真实有效 有待进一步讨论和研究的相关事宜： 1、Surfer 软件的使用 2、数据使用不充分，使得文章力度不够 3、逻辑衔接问题 再见，我的大学！ Company Logo LOGO