1合同法基础素材.ppt

购房意向书的性质认定 2002年7月12日，仲某与某房开公司签订《商铺认购意向书》，约定支付意向金2000元，取得小区商铺优先认购权，认购面积150平方米，均价为每平方米7000元。如仲某未在约定期限内认购单元的，视为放弃认购权，已付意向金无息退还；如前来认购，意向金自行转为认购金的一部分。 某房开公司于2001年11月26日，取得项目建议书批复；2002年4月取得建设用地规划许可证；2003年5月29日取得建设工程规划许可证；2003年6月30日取得预售许可证。 某房开公司在销售时未通知仲某。2006年初，仲某向房开公司按意向书的约定签订正式买卖合同，被告知商铺已卖完，只能退还意向金。 仲某起诉，按105万价格履行合同，或赔偿100万。 认购书、订购书、预订书、意向书、备忘录——预约合同 民法原则 （一）平等原则 平等原则，是指在一切民事活动中，当事人的法律地位都是平等的，任何一方都不得把自己的意志强加给对方。 形式平等 实质平等 二、签订合同的意义 （一）合同主体——你在和谁交易？ 合同主体可以是自然人、法人和其他组织。 在合同关系中，首先就要先弄清楚，与你签订合同的相对方是谁？不能张冠李戴，也不能未审查对方的资信能力就随意签订合同。 （二）合同主体法律风险点 1、合同相对人不具备相应资信、能力。 2、合同相对人为法人的职能部门、未办理营业执照的分支机构或直属机构，缺乏履约能力。 3、合同相对人无代理权、超越代理权或代理权过期。 4、我方代理人未经授权或授权终止后仍进行签约。 （三）合同主体常见问题及案例分析 1、合同主体身份认不清 『案例一』认错借款人，几十万血本无归 甲的朋友乙是A公司的法定代表人。2004年3月，乙向甲借款十多万，出具了正式的借据，盖A公司公章。事后，乙拒绝还钱。甲把乙告上了法庭。乙辩称是A公司借款，因为上面盖得是A公司公章，他只是以A公司法定代表人身份签的字。法院以起诉主体错误为由驳回了甲的起诉。甲随后起诉A公司，胜诉，可A公司经营亏损，根本就没有偿还能力。乙虽然有房有车，但按《公司法》规定，公司的股东只以出资额为限承担有限责任。甲的借款，最终血本无归。 2、表见代理（合同法第49条） 概念：指代理人虽然不具有代理权，但合同相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效，被代理人需要承担由此产生的一切法律后果。 『案例二』员工签单，公司买单 A房地产公司的中高层管理人员甲、乙两人从2012年4月至2013年5月期间，在B餐饮娱乐公司进行签单消费，单位名称一栏都注明为“A公司”，消费目的为A公司员工用餐或公务接待等，累计签单欠款共25520.3元。后甲、乙两人离开A公司，B公司知悉后多次向A公司催收欠款，A公司以甲乙两人并无授权签单消费为由拒绝支付欠款。B公司向法院提起诉讼，法院认定甲乙两人的签单行为是代表A公司对服务费用的确认行为，其法律后果应当由A承担，因此支持了B公司的诉讼请求。 （四）合同主体风险防范要点 1、审查主体 法人：审查营业执照、供货业绩、信誉状况、资质等级等情况。 非法人单位：审查其是否登记取得营业执照或其所从属的法人单位的资格及其授权。 外方当事人：是否合法存在；是否为法人；名称、注册地等。 自然人：是否具有相应的民事行为能力。 保证人：主体资格的合法性。 代订立合同的代理人：代理身份和代理资格。 其他：特殊行业的当事人，需审查对方的生产许可证、经营许可证或相应的资质。 2、认清主体身份 对格式合同提供方的限制 案例 对格式合同提供方的限制 传真合同的效力 2007年9月18日，谢某、章某和房产中介以传真方式签订《房屋买卖居间协议》。 章某卖方、谢某买方、房产中介第三人。房款271万，支付了10定金，由第三人转付。双方发生纠纷，章某诉至法院，主张协议有效，双倍返还定金20万元。被告章某，称当时不在本地，趋势收到过原告方《协议》传真件，但未达成一致，没签字。 在审理期间章某将该房屋卖与案外第三人。 传真合同相关法律问题 1、传真自身特点导致的缺陷。 首先，易被修改 其次，字迹不清 2、传真合同与证据法的矛盾。 实际中可以从以下方面弥补 1、举证责任及民法上得推定的适用。 2、“优势证据”证明标准  标的与标的物的区别 诉讼标的，是指当事人争议的要求人民法院通过审判予以解决的某一民事法律关系或权利 。 标的物，是指当事人争议的权利和义务所指的对象。 1、合同标的物的合法性 『案例一』不可转让的标的 S集团下属两家子公司甲与乙所使用的土地，都属划拨用地，使用权证都办在S名下。其中有一宗地由甲建有加油站等设施。甲欠丙债款，双方达成还款协议，甲方将加