物业管理实务主观题参【参考】.doc

物业管理实务 第一章 物业管理企业 案例题 一、你是一个职业经理，负责组建一个准备接管两个30万建筑平方米的商品房(中等偏高端)居住小区的物业管理公司，按上级领导的要求：成立之初的组织机构设置要考虑公司的发展要求，要贯标（ISO9001）.请问： （一）按直线职能制组织形式思路，设立公司的职能部门并确定各部门职责。 （二）说明直线职能制的主要优缺点。 （答案） （一）应设立的职能部门及职责如下： ①、总经理室：由总经理及若干副总经理共同构成的决策层，对企业的重大问题作出决策。 ②、人力资源部：制定企业各项人力资源管理制度，编制人力资源发展和培训计划，优化人力资源结构和人力资源配置，设计实施薪酬管理方案，完成人才招募、任免、调配、考核、奖惩、培训、解聘、辞退等工作。 ③、行政管理部：编制实施行政管理、企业文化建设、品牌管理和信息化建设的规划和预算，建立相关规章制度、管理标准和工作标准，完成企业日常行政管理、企业文化和社区文化建设、品牌策划、后勤保障、内部信息管理、信息化建设、对外事务的联络工作。 ④、财务部：坚持原则，遵守财经纪律，执行财务规章制度；编制财务计划，做好财务核算，成本控制、预算和决算管理、财务分析和财务管理工作；督促检查各项目的财务收支状况监督资金和资产的安全运作增收节支；定期向总经理室汇报财务收支情况。 ⑤、品质管理部：企业质量管理体系运作和维护，各委员项目服务品质监督，客户满意度评价及监督，管理评审，协助新物业项目建立质量管理体系，外部质量审核协调，内部服务品质审核的组织协调，客户服务监督管理，客户关系管理，客户投诉处理，客户满意度评价等。 ⑥、市场拓展部：制定和分解企业经营计划和经营目标，制定物业项目考核体系、考核指标和标准，组织对各物业项目进行目标考核等。 ⑦、经营管理部：物业管理市场调查研究，物业管理市场拓展，物业项目可行性研究分析，制作标书、投标管理、新接管物业项目前期介入管理的组织和协调，顾问项目管理和协调等。 ⑧、工程管理部：工程维修和运行保障，合格工程维修分包商评审，各项维修保养工程和工程改造项目招投标、预算及审价、合同评审工作，为各委员项目提供工程技术支持、工程设备运行和维修评审，支持新项目做好新物业接管的移交、验收、和工程管理，负责或参与有关工程设备管理文件的编制等。 ⑨、安全管理部：各物业项目安全管理监督控制、安全管理指导的统筹安排、安全检查的统筹安排、安全管理的评审、新项目安全管理支持和协助、负责或参与有关标书安全管理文件的编制等；具体负责安全管理制度及工作计划的制度与实施，协助项目对重大安全事故或突发事件的调查和处理。 ⑩、环境管理部：负责清洁、绿化管理，保持环境卫生，实施企业对清洁和绿化分包方的监管等；具体负责指导、监督各项目清洁绿化日常维护保养工作；负责对承包方的监督检查和考核；负责制定公共环境卫生防护的各类管理措施，组织编制并实施项目清洁绿化的大、中型维护保养计划。 （二）直线职能制的主要优缺点； 优点：加强了专业管理的职能，适应涉及面广、技术复杂、服务多样化、管理综合性强的物业管理企业。 缺点：机构人员较多，成本较高横向协调困难，容易造成扯皮，降低工作效率。 二、公司刚刚意向成立一个物业管理公司，你是行政经理，请你写出物业公司设立的程序。分为工商注册登记和资质审批两个阶段。 （答案） (1)工商注册登记阶段：企业名称的预先审核，公司地址、注册资本、股东人数和法定代表人、公司人员、公司章程。 (2)资质审批阶段：申报资质时需要提供营业执照、企业章程、验资证明、企业法定代表人的身份证明，物业管理专业人员的职业资格证书和劳动合同、管理技术人员的职称证书和劳动合同。 第二章 物业管理招投标 案例题★ 一、你是一位公司的管理人员，由你负责对一家正在公开招标的住宅小区进行招标。请问： （一）你将按怎样的程序开展工作？你的标书中的主要内容有哪些 （二）物业管理招标投标的基本要求和基本原则是什么？ （三）在物业管理投标活动中，对投标项目评估应考虑哪几个方面的因素？ （答案） （一）投标程序： ①获取招标信息； ②项目评估与风险防范； ③登记并取得招标文件； ④准备投标文件； ⑤送交投标文件； ⑥接受招标方资格审查； ⑦参加开标、现场答辩和评标； ⑧签约并执行合同。 标书的主要内容： 分商务文件和技术文件两大类。商务文件主要包括： ①公司简介； ②公司法人地位及法定代表人证明； ③招标报价单及招标文件要求提供的其他资料。技术文件主要是：物业管理方案和招标方要求提供的其他技术性资料。 （二）物业管理招标投标的基本要求和基本原则 基本要求： 与招投标的双方应根据相关法律、法规的规定组织物业管理的招 投标活动，即对招投标方的资格认定以及招标投标的具体实施程序等都必须符合相关法律法规的