物业经营管理-课后习题【参考】.docx

《物业经营管理》课后复习思考题物业管理概述【一、物业经营管理的概念；二、物业经营管理的商业模式；三、物业经营管理资源；四、物业经营管理的风险与管控 】物业经营管理的概念是什么？主要是物业服务企业以满足客户需求为目标，综合利用物业管理（含设施管理）、物业资产管理、物业组合投资管理的技术、手段、模式，为客户提供的贯穿物业整个寿命周期的综合管理服务与经营活动。物业经营管理的三个层次及其相互关系式什么？三个层次：物业管理、物业资产管理、物业组合投资管理。物业管理是以物业设施运行为主，物业资产管理和物业组合投资管理是以策略性管理为主。什么是物业资产管理？是指物业服务企业受物业资产所有人的委托，依照委托人的意愿或请求，对委托的物业资产进行管理和运营，以实现资产保值、增值，实现资产价值最大化，同时能分享其价值创造的成果，实现多方共赢和其他特定目标的行为。资产管理与传统物业管理的联系和区别是什么？资产管理与物业管理的联系：宗旨一致，都是为了获取相应的经济利益，两者互为联系，相互促进。区别：出发点不同、内容不同、考评标准不同、运行效果不同。现有物业服务企业有哪几种商业模式？物业服务提供商（基础服务）、物业资源开发商（多种经营）、物业顾问服务商（不动产顾问服务）未来：物业服务集成商、物业资产运营商、物业保障服务商物业服务企业在商业模式创新时应注意处理好哪些关系？标准化与个性化的关系、专业化与多元化的关系、盈利模式和管理模式的关系、价格竞争和价值竞争的关系物业服务企业的资源有哪些？管理技术资源、品牌资源、人力资源、自有设施设备资源、信息类资源、社会关系资源物业资源是怎么界定的？1、从所有权上划分：单一产权物业和区分所有权物业（专有、共有），住宅小区物业经营资源权属（发展商所有、政府所有、业主共有）2、从使用属性上划分：内部资源和关联资源，内部空间和附属空间。物业资源的经营管理有哪些原则？1、不可越权、2不妨碍基本服务开展、3规避经营活动风险、4正确把握不同阶段经营特性、5获取物业资源的途径、6区别不同物业类型及业主群体、7开展统一的专业化经营10.业主资源有哪些，如何进行经营管理？业主需求资源、业主财产资源、业主无形资产资源（业主知识资源和社会关系资源）11.一般风险管理有哪些步骤？1风险识别、2风险评估、3风险控制（回避、自担或保留、预防与抑制、转移）、4风险调整《实务》P210，风险应对类型：风险回避、风险控制（预防）、风险分散、风险承受、风险转移12.物业经营管理的风险主要有哪些？管理模式的风险（不同企业管理模式带来风险、不同产权结构带来风险）经营项目选择风险（与主业、人才储备、发展方向和阶段相协调）经营过程中的风险（合同签订、产品组合、产品质量、突发事件）财务风险（垫款、抵押）管理团队的风险政策环境变化的风险13.在物业经营管理中，如何有效的控制风险？制定合理的经营管理计划（市场分析、交通与公用设施情况调查、同类物业供求关系调查、消费者调查分析、进行严密的经济论证、组建精干的团队）协调处理好各方关系建立风险防范机制合理投保转移风险《综合》P234物业管理服务涉及的主要险种：企业财产保险、家庭财产保险、公众责任保险、物业管理责任保险、职业责任保险、建筑工程一切险第二章 投资分析技术与房地产投资【一、投资分析的基本概念；二、物业项目投资分析中的财务指标；三、物业的价值价格及影响因素；四、房地产估价的基本方法】1、什么是现金流量？如何绘制现金流量图？其主要规则有哪些？现金流量：一定时期各时点上实际发生的现金的流出或流入现金流量图：反应一定时期内资金运动状态的简化图。规则：1、以横轴为时间轴。2、期末惯例法。3、初期投资P作为上一周期末。4、垂直于横坐标的箭线表示不同时点的现金流量（正、负）2、单利和复利如何计算？单利：F=P(1+i*n)复利：F=P*(1+i)^n3、如何理解时间价值的概念？资金的时间价值是投资分析的基本概念。同样数额的资金在不同的时点上具有不同的价值。实质：1）投资角度看资金增值特性2）从消费角度看放弃即期消费应得的补偿投资角度看，影响资金时间价值的因素：投资利润率、通货膨胀率、风险因素4、什么是投资回收和投资回报？其相互关系是什么？投资回收是投资本金的回收，回报是投资本金获得的利润。5、项目投资分析的财务指标分为哪几类？1、盈利能力指标：静态指标（现金回报率、投资回报率、静态投资回收期），动态指标（净现值、内部收益率、动态投资回收期）2、清偿能力指标：借款偿还期、偿债备付率、资产负债率6、现金回报率和投资回报率的关系是什么？现金回报率指每年获得的现金报酬与初始投入的权益资本的比率。投资回报率指每年获得的净收益与初始投入的权益资本的比率。（包含还本付息中投资者获得的物业权益增加的价值，还有物业升值收益）投资回报率=（税后现金流