山东商业及商业地产现状未来发展趋势.ppt

山东商业地产现状及发展趋势 编著 陈 辉 2011年7月 第七章 项目业态业种定位建议 一、 MALL的开发理念 二、 MALL的规划与设计? 三、 MALL开发中策划运作的误区 四、 MALL的投资开发实务概述 第一章 MALL开发、经营理念与整体规划 一、 MALL开发理念 ★投资价值理念 ★繁荣商圈的理念 ★城市共荣理念 ★传承文化理念 二、 MALL的规划与设计 1、符合城市的总体规划的商业布局 2、 MALL要求易达性 3、 MALL要求合理的空间形式 4、 MALL内部动线组织要求引导性 5、 MALL建筑设计讲求店招、标示的合理运用 6、 MALL讲求无障碍设计 7、 MALL讲求内部绿化景观 8、 MALL讲求商业灯光照明 三、 MALL开发中策划运作的误区 ●误区之一：目标客户定位不准 ●误区之二：无视差异化竞争 ●误区之三：空洞的品牌战略 ●误区之四：产品理解浅薄 ●误区之五：用大炮打蚊子 四、 MALL投资开发实务概述 1、市场调查评估、论证 2、项目运作模式定位与整体经营定位 3、主力业态招商 4、规划设计与项目建设 5、经营管理团队介入 6、项目内部经营规划制定 7、经营、招商、销售政策制定 8、项目筹备开业 9、项目经营管理调整 10、项目进入正常运作轨道 第二章 MALL的规划思路 所有开发商都希望所建设的购物中心独具特色，希望所运 营的MALL业绩持续上升？这是商业地产投资企业目前最关注 的话题。 MALL的规划思路在短短10年间，历经了一波三折： “建设先行”！(先盖楼再说，这个已经被证明失败了！) “规划先行”！（这个也不怎么地，被台湾人和“海龟”派忽 悠了！现在正热门着呢，许多“砖家”正靠它养家糊口呢！） “招商先行”！（这是我提出的，在实践中！） 对于MALL的规划思路可谓见仁见智，每一派都有一大堆 富丽堂皇的理论，都能引经据典，据理力争！都说自己最好！ 但学术派和实践派却泾渭分明我们先看“建设先行”设否可 行！楼盖好了再来招商、销售、经营，只能削足适履，就是这 个理论，坑了多少开发商？弄得人家家破人亡，妻离子散! MALL的规划思路之二——“规划先行”！ “规划先行”！这也已经被证明是MALL成功的一个基本要点。 中国改革开放之初，一大批台湾投资商涌入大陆，给中国大陆 带来一些先进的经营理念。对MALL运作中，“规划先行”也是 台湾人最早提出的一个运作理念， 当初台湾的京华城、大江国际就是在这一理念的指导下开 发的，一些开发商在接触到这一理念后也奉为宝典！近两年来， 有些所谓的专家已经把他上升为开发MALL必须遵循的一个理 论原则！ “规划先行”当然比“建设先行”先进了不少，但仍然解决不了 MALL在实际操作中的问题： 1、你都规划好了，招商进来的主力店一看，不合适！还得 改规划，这规划做得有什么意义？ 2、规划好了，主力店发现根本不适合他经营，人家根本不 愿和你谈，招商就此结束！ MALL的规划思路之三——“招商先行”！ MALL在实际操作当中，最明显的就是主力 店的招商，没有主力店，你这个MALL就缺乏 竞争力，失去生存的基础！ 所以鄙人认为， MALL的规划核心问题， 就是要解决主力店的问题，在做规划的时候主 力店还没有招商，你怎么规划？所以“招商先行” 才能够解决这个问题！项目定位完之后，招商 先行，根据招商确定规划，按照主力店的要求 量身定制，问题迎刃而解！ 第三章 MALL的策划流程 一、项目前期策划（市场调研与运作可行性评估） 二、项目中期策划：（招商、销售、经营策划与实施） 三、项目后期策划：（开业策划、经营推广策划） 四、项目经营调整策划（开业后经营调整） 一、项目前期策划（市场调研与运作可行性评估） （一）、商业市场调研： （二）、项目定位 （三）、基本VI（品牌视觉形象设计） （四）、招商策略 （五）、销售策略 二、项目中期策划（招商、销售、经营策划与实施） ★招商策划运作实施 ★销售策划运作实施 ★经营管理策划实施 ★广告推广策划实施