下半年楼市预判：“短周期”见顶和高位景气.docVIP

下半年楼市预判：“短周期”见顶和高位景气 　　一、5-6月份楼市显现回调迹象 　　5月份，楼市供需主要指标继续上攻的动力出现减弱迹象，销售、新开工、开发投资等三大指标的累计增速今年以来首次回落。其中，前5个月的商品房销售面积同比增速回落3.3个百分点至33.2%；新开工增幅（18.3%）较1-4月下降3.1个百分点；开发投资较1-4月微降0.2个百分点至7.0%。70城新房价格指数平均涨幅从4月的1.03%降至5月的0.84%，为去年10月以来首次下滑。 　　最具前瞻性的二手住房市场调整更明显。70城二手房价指数同环比涨幅已连续2个月收缩，重点城市新增客源房源比已连续2个月下降，显示需求疲弱。一线楼市是调整的“先遣军”，新房成交面积同比跌幅由4月的8.2%扩大至10.9%，新房价格指数环比涨幅由上月的2.6%收窄至1.8%，增速连续两个月回落，也降至今年以来最低水平，一线城市二手房挂牌价出现5%-15%的回调。 　　进入6月份，楼市销售端似乎仍旧在回调。6月1日-15日，易居研究院监测的20个典型城市新建商品住宅成交面积714万平方米，环比5月前15天下降了7%。其中，一二三线20个典型城市新建商品住宅成交面积环比增幅分别为-12%、-3%和-20%。从回调排序看，一线城市延续4月份以来回调的势头，三线城市仍旧受库存泥潭脱离而回落，而二线城市仍旧处于高位景气。 　　二、近期楼市调整原因：前期暴涨、高基数和刺激减弱 　　业内人士以“周期见顶”“拐点”等论断来看待当前楼市。事实上，5月楼市回调，前4个月暴涨与高基数效应是直接原因。今年一季度，全国新房销售面积同比升幅为33%，景气程度已经接近2013年一季度的水平，整体成交面积连续近4个季度的回暖向好。3月以来，全国新房月均成交面积都超过了1万亿平方米，这在过去是从来没有过的，3月成交更是达到创纪录的1.3万亿平方米，比2015年同期暴涨了近50%；4-5月成交尽管有所回落，但也分别达到了1.17万亿和1.19万亿平方米，同比去年暴涨40%-50%，仍旧在历史最高位。需求过度释放后冲高回落，这是市场一贯走势。 　　2015年“3?30”新政，被认为是最强力度的政策激励，当年4-5月，全国商品房销售面积环比增幅达到40%，从而形成了较高的基数，导致今年5月份销售量增幅回落。不过，值得注意的是，今年以来的楼市高增长，与始于2014年“9?30”新政以来、以“去库存”为主旨的强力政策叠加刺激密切相关。目前，刺激政策力度开始减弱，楼市继续上攻的动力必然会受阻。 　　目前，“去库存”政策在执行层面进入纠偏阶段。一方面，5次降息、6次降准形成的流动性宽松局面，助长“脱实入虚”，表现在重点城市房价地价相互抬升，投机炒作泛滥；另一方面，楼市扶持政策此起彼伏，但供需错配的局面始终无法缓解，表现在集中了70%以上库存的三四线城市，“去库存”效果并不好，反而加剧了一二线城市楼市供求紧张、房价暴涨和投机炒作泛滥的局面。 　　三、楼市和货币政策“空窗”，短周期呈现见顶趋势 　　近期，管理层密集发声，要求短期政策要与改革目标结合起来，不能靠“加杠杆”去库存；一季度央行货币政策执行报告，明确未来要关注房价和物价；人民日报和新华社等央媒也屡次发声，要求防范楼市泡沫和高杠杆风险等。因此，下半年货币政策和楼市政策都将进入“空窗期”。一方面，5月宏观数据显示，中国经济仍在“探底”，人民币贬值又起、债务风险甚嚣尘上，但今年年初弥漫的经济“失速”风险已经消褪，楼市“托底”稳增长的色彩淡化，政策整体趋于稳定。 　　近几个月，尽管楼市全面回升，70个城市房价环比已连续上涨11个月，但各省市“去库存”新政不断。近日，人民日报发文称，楼市去库存“战役”远没有打完。这意味着，楼市“去库存”在稳定投资、稳定资产价格，从而稳定经济增长和银行信贷风险上的作用仍旧比较突出。同时，针对投机资金转战二线楼市，东部热点城市房价暴涨、地王不断，近期合肥上调二套房贷比例，二套认定适度回归“认房又认贷”，意味着国家政策稳定的情况下，地方政策激励与纠偏并存。 　　货币政策方面，基于“脱实入虚”、民间投资积极性不断走低的考虑，在稳定经济的资金支持上，降准降息式的货币宽松，已经让位于扩大财政赤字、推进债务置换等积极的财政政策。此外，2009年以来，社会融资规模、M2年均增长16%左右，在实体经济较为疲弱的情况下，滞后9-20个月的高通胀迟早会到来。基于此，未来货币政策进一步宽松也将遇到“天花板”。 　　综上，未来货币政策也将处于“空窗期”。由此，在货币政策和楼市政策“空窗”的情况下，加上国家对于部分热点城市房价暴涨、地王不断等泡沫风险的关注，部分热点城市被“打压”的案例会越来越多。基于此，我们可以判断，短周期内全国楼市供需见