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也谈人民法院嘱托的不动产轮候查封登记 　　2013年2月5日，A人民法院嘱托某房屋登记机构对某宗不动产进行查封，查封期限为二年。2013年2月10日，B人民法院嘱托同一房屋登记机构对同一宗房地产进行查封，查封期限也为二年。截至2015年2月20日，A、B人民法院均无继续查封或者解除查封的协助执行通知书送达该房屋登记机构。 　　2015年2月25日，C人民法院送达协助执行通知书查封该宗房地产，该房屋登记机构在人民法院的送达回证备注，告知C人民法院的查封为轮候查封。C人民法院对此有异议，认为应当为查封，随即调查提取A、B人民法院查封通知书复印件，并告知该房屋登记机构妨碍C人民法院执行可能承担的后果。 　　该房屋登记机构对此很纠结：第一，如果B人民法院二年查封期限，是从A人民法院查封期限届满的2015年2月5日开始计算，那么，B人民法院查封期限将至2017年2月5日届满。房屋登记机构这样认定，是否错误地延长了B人民法院的查封期限？第二，如果此时不是C人民法院查封，而是该不动产权利人申请该不动产的转移登记，房屋登记机构以查封为由不予登记，不动产权利人以此提起行政诉讼，人民法院是否受理，房屋登记机构是否存在败诉的可能？ 　　以上案例引起了笔者的关注，笔者尝试谈谈对此的看法。 　　查封登记、轮候查封登记、预查封登记、预查封的轮候登记，是《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》（法发〔2004〕5号）首次制定的法律制度，其中规定：人民法院对土地使用权、房屋的查封期限不得超过二年。期限届满可以续封一次，续封时应当重新制作查封裁定书和协助执行通知书，续封的期限不得超过一年。确有特殊情况需要再续封的，应当经过所属高级人民法院批准，且每次再续封的期限不得超过一年。查封期限届满，人民法院未办理继续查封手续的，查封的效力消灭。 　　预查封的期限为二年。期限届满可以续封一次，续封时应当重新制作预查封裁定书和协助执行通知书，预查封的续封期限为一年。确有特殊情况需要再续封的，应当经过所属高级人民法院批准，且每次再续封的期限不得超过一年。预查封的效力等同于正式查封。预查封期限届满之日，人民法院未办理预查封续封手续的，预查封的效力消灭。土地、房屋权属在预查封期间登记在被执行人名下的，预查封登记自动转为查封登记，预查封转为正式查封后，查封期限从预查封之日起开始计算。 　　两个以上人民法院对同一宗土地使用权、房屋进行查封的，国土资源、房地产管理部门为首先送达协助执行通知书的人民法院办理查封登记手续后，对后来办理查封登记的人民法院作轮候查封登记，并书面告知该土地使用权、房屋已被其他人民法院查封的事实及查封的有关情况。 　　轮候查封登记的顺序按照人民法院送达协助执行通知书的时间先后进行排列。查封法院依法解除查封的，排列在先的轮候查封自动转为查封；查封法院对查封的土地使用权、房屋全部处理的，排列在后的轮候查封自动失效；查封法院对查封的土地使用权、房屋部分处理的，对剩余部分，排列在后的轮候查封自动转为查封。 　　对人民法院查封或者预查封的土地使用权、房屋，国土资源、房地产管理部门应当及时办理查封登记、预查封登记或者预查封的轮候登记。 　　在图1中，AC示首先送达协助执行通知书人民法院的查封；BC示后来办理查封登记人民法院的轮候查封；C示排列在后的轮候查封自动转为查封的查封期限的起始日期（或者称为始期，下同）；CD示后来办理查封登记人民法院的查封。 　　在图2中，EG示首先送达协助执行通知书人民法院的预查封；FG示后来办理查封登记人民法院的轮候预查封；G示不动产权属记载入不动产登记簿，不动产权属生效的起始日期；GH示首先送达协助执行通知书人民法院的查封（注意，预查封EG转为查封GH后，查封期限按照EH计算）；GH同时示后来办理查封登记人民法院的轮候查封；H示排列在后的轮候查封自动转为查封的查封期限的起始日期；HI示后来办理查封登记人民法院的查封。 　　预查封的效力等同于查封，预查封转为查封后，查封期限从预查封之日起开始计算；轮候查封的效力不等同于查封，轮候查封转为查封后，查封期限从轮候查封转为查封之日起开始计算。所以，图1中，BC所示轮候查封期限，不能计入CD所示查封期限；图2中，FG示轮候预查封期限，GH所示轮候查封期限，不能计入HI所示查封期限。 　　“预查封的期限为二年”，是说预查封期限等于二年；“人民法院对土地使用权、房屋的查封期限不得超过二年”，是说查封期限小于等于二年，并非一定是二年。查封期限究竟是多长时间，要看人民法院送达的查封民事裁定书和协助执行通知书的记载。 　　由于《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若