调控后的上海房价预判.docVIP

调控后的上海房价预判 　　政府新一轮的房地产调控政策，就是去除房地产开发资金杠杆和购买市场的资金杠杆，遏制房价的疯涨和暴涨。 　　楼市新一轮调整之猛烈，犹如房价上涨之疯狂一般，同样令人感慨万千。常言道，世事轮回，变幻莫测…… 　　我已好几个月未提笔评述楼市行情了，因为这一轮地价和房价疯涨，真的让人看不懂，连我这个所谓的楼市“老法师”也丈二和尚摸不到头脑。 　　但从市场发展专业角度而论，我早已预言这种楼市地价和房价疯涨现状，是一种吹大“泡沫”的行为。尽管我无法预测如今的楼市调控政策能如期出台，且如此之严厉。 　　这决不是什么“马后炮”的言行，只不过我之前“泼冷水”的楼市评论已被疯狂的市场喧闹之声淹没了。正如股市4000点时，大家都抱着上8000点的梦想而搏杀股市，没有人会相信股市会下跌。这是同样的道理，只有事后才能证明预言的正确与否，但已无济于事。 　　今年7月初，我在《新民周刊》发表了一篇“独家评论”――《上海“地王”疯狂上演是否正在吹大楼市之“泡沫”》。摘录如下，以证明我之预言：上海楼市“山雨欲来风满楼”。 　　自然界的炎热夏季尚未来临，而上海楼市正在上演“反季节”的地王酷热闹剧。这种疯狂抢地的表演，令许多人胆颤心惊.…… 　　我一直自诩自己是上海楼市的谨慎看多派，我从来没敢预测过上海房价会暴跌。但面对如此疯狂的高价抢地风潮，我也不敢预测明后年上海房价会继续保持大涨，尽管我也不会预测明后年上海房价会出现大跌。 　　作为一名房地产行业的老兵，理论上来讲，本不该为上海房价上涨而泼冷水。但作为业内专业人士，我还是克制不住自己的“表演欲”，发表几点可能不合时宜的“独家评论”。 　　上海楼市出现“面粉比面包贵”，已不是什么新闻。而几乎每次高价买来的面粉，等到做成面包时，都能卖出更高的价格，这就是历年来上海房价持续上涨的原动力。因为拍来的楼板价高，所以必须卖出高房价才能盈利。而这些敢拿“高地价”的房地产企业的英雄们，屡次逢凶化吉而获利（个别的地王亏本销售除外）。因此，上海楼市谱写出的永远是“敢拿高地价者为王”的英雄战歌。 　　但是，如今的“地王”价格也确实高得离谱。那么，上海楼市的购买需求，是否还会让高地价再次幸运地谱写出英雄战歌吗…… 　　我的分析结论很简单，企业高负债就是一种经济“泡沫”。一旦市场出现动荡，“泡沫”就有可能被挤破。也就是说，企业也会面临破产的风险。 　　因此，我认为，上海房价再继续上涨还是存在可能性的，但前提就是人民币要继续不断超发。货币贬值会导致房价继续上涨，但关键是我们的收入也必须成倍地增长，才能匹配房价的同步上涨。 　　如果房价无节制上涨，而导致市场无购买承接能力。那么，房价就难以再上涨，或者说会下跌。我这里指的下跌，是指与见顶时的高房价相比而下跌，我并不希望上海的房价会出现“暴跌之灾”。 　　行文止此，已无心多言。耳边忽然响起一句电影的台词：“愿上帝保佑追击者和被追击者。”翻译成白话为：愿市场保佑开发商和购房者都能如愿其梦！ 　　摘录省略了文章分析的内容，因为现在已无须分析内容了，结论已很明确。政府新一轮的房地产调控政策，就是去除房地产开发资金杠杆和购买市场的资金杠杆，遏制房价的疯涨和暴涨。 　　房价疯涨，资金杠杆惹的祸 　　首先我们必须明确，此轮房价的疯涨，是由各种经济因素造成的。但仅仅以房地产市场而言，很明显的因素是，祸起资金杠杆。 　　上海“地王”的疯狂上演，幕后“推手”是融资的资金杠杆，甚至是违规的资金杠杆，也造成了上海的地王不断地推高。同时，地价的虚高，盲目地抬高了市场对房价上涨的预期，因为地价的“面粉”价格，比房子的“面包”价格贵。因此，购房者普遍会认为，贵的面粉会造出更贵的面包。这是因为“地王”对房价上涨产生了挤压效应，所以，房价会不断地随着地价上涨而更加疯狂。 　　有关房地产企业利用资金杠杆疯狂制造“地王”的现象，我在此不想作太多的分析评论。据悉，近日在香港主板上市的融信中国股价跌破6元港元，以其自今年9月份创下9.8港元的高点计算。短短两个月，最大跌幅已经达到四成。今年8月17日融信中国以总价约110亿元拍下上海静安（原闸北区）一地块，成为上海新的总价地王而震惊业界。但融信中国的高负债率经营一直受到诟病，而融信中国总市值仅为70多亿人民币。值得庆幸的是，新一轮调控政策明令禁止违规资金进入土地拍卖市场，并且强调去除土地拍卖的资金杠杆。 　　结论很简单，政府管住了开发商的拿地资金源头。那么，再出现“地王”的概率要降低很多。至少，如果开发商以合理的自有资金再拍出“地王”来，也降低了市场的资金风险。 　　如果楼市保持着地价的平稳发展，那么，就从源头控制住了房价的疯涨。 　　同时，上海楼市这一轮房价的疯涨。我从市场专业角度得到的结论是，购房者也在使