调控期，房企都想当赛跑中的龟.docVIP

调控期，房企都想当赛跑中的龟 　　转让项目退出市场可能是这轮调控下一些中小房企的结局。 　　楼市还没真冷，开发商就已经打算“冬眠”了。 　　不出头，缓出盘 　　楼市是一下子转冷的。 　　人们感觉到，仿佛就在一夜之间，那群打了鸡血一样热情如火的售楼小哥都消失不见了。原来还嫌售楼电话不堪其扰，现在客户主动打过去，经常还接不通。甚至有一些开发商干脆把售楼处一关了之――他们关上的似乎是自家的粮仓，存着过冬的粮草。 　　10月8日出台的“沪六条”，一剂药将上海楼市的热度降了下来。10月上海新建商品住宅成交面积仅86.9万平方米，环比减少16.3%，同比下滑42.5%。全市成交均价为43838元/平方米，环比下跌2.2%。 　　10月的市场数字可以用“价平量缩”四个字概括，人们不禁感叹“靶点”打得精准。 　　“沪六条”中重要的一条就是加强预售管理。政府严格控制开发商申报的预售价格和网上备案数量，并且查处了一批以电商等各种手段，突破备案价格涨价销售的违规房企。国庆节期间出台调控政策的19个城市，祭出的法宝都是限购，从需求端调控房价，而上海的政策直接瞄准了供给端。 　　房价被套上了“金箍”。业内人士透露，现在房企报批的预售价格，管理部门会有几个衡量标准。“如果是之前推过的盘，新批的预售价格不高于之前的价格；如果是新推的盘，之前没推过，那么以周边在售新盘价格为衡量标准，不高于周边最高价；如果周边没有在售新盘，那就以周边二手房价格为评估参考。” 　　而对于开发商来说，不涨就意味着跌。按照一般的推盘套路，开发商拿到一个项目，会像切萨拉米香肠那样一段段销售：先推整个项目边角的楼栋，预售价格低一些，攒个人气，再推核心位置，每次加推预售价格会水涨船高。 　　“如果今年加推的价格和去年一样，那么对开发商来说就等于是降价了，因为一年的资金成本摆在那里，晚一年回笼资金，就要多付银行10%-15%的利息。所以开发商每次加推都会涨一些，覆盖融资成本。”一位业内人士分析。 　　楼市蹿升时，一些开发商以“团购费”、“电商费”等各种名目加价，轻易跨过了备案价格的红线。当调控来临，电商等各种加价渠道被管控住，开发商不敢“顶风作案”，有些又不愿认真执行备案价格销售，干脆在售楼处唱起了“空城计”。 　　也有开发商按照备案的预售价格正常销售，在僧多粥少的局面下，就成了市场上的香饽饽。“现在客户比较多，我们原打算让全款付清的购房者先选房，这样能快速回笼资金也好。结果一下子100多户都全款付清，那只好摇两轮号，先让这100多户摇号，排好顺序，再让其他购房者摇号。”一位开发商高管透露。 　　以调控为分水岭，如果说今年楼市的前半程，开发商们争当赛跑中那只兔子，在后半程比赛中，大家都以乌龟的步伐来走完全程。 　　在受访过程中，大部分开发商表示已经做好准备，短时间内上海房地产市场不会太大波动。“今年的楼市新政出台比较迅速，力度比较大。其中，加强商品住房预售销售管理等方面的政策，预计会直接管控住销售价格、销售数量、销售速度。预计产品的供应、需求都会受到抑制，今年第四季度明年第一季度，上海楼市总体而言是价平量缩的态势。”东渡国际副总裁金浩杰表示。 　　那么房企的冬天将会持续多久？新城控股副总裁欧阳捷做了一个预测：“调整周期最少还有18个月，任何指望放松的想法都要放到2018年二季度了。” 　　“所谓深度调整，并不意味着房价的大幅下探，而是周期较长，考验房企的是骆驼队在沙漠中的耐饥渴能力。”欧阳捷说。而房企和政策博弈的结果将会是，明年市场价格平稳，供应量萎缩。他认为，上海批准上市面积、新开工面积、土地成交面积均小于销售面积，意味着眼下、明年、后年供应量都是严重不足的。明年的土地供应量还会下降，如果房企现在卖盘回笼资金，也未必能在明年买到同样面积的土地。所以在目前限价政策下，一些房企已经在考虑调整建设进度、延缓开工开盘、实行保价策略，慢慢卖。 　　对市场来说，这就意味着明年新开工面积和土地购置面积都将下滑，房地产销售量会有一定幅度下降。去年商品房市场销售量在1300万平方米左右，今年在1400万平方米以上，明年可能会回落到1000万-1200万平方米之间。” 　　虽然市场上的房源会减少，但从乐观角度来看，购房者有可能在明年“捡漏”。在博弈中处于下风的开发商，可能会加大推盘，甚至给予一定的议价空间。“健康、稳定的现金流，是企业可持续发展的基础和保证。通常而言，房地产行业是资金密集型的，阶段性的垫资、融资、配资等等，归根到底还是需要销售回款来抵冲的。一些企业明年熬不住，销售为首也有可能。”金浩杰说。 　　良币驱逐劣币 　　四季度过了一半，如果说小房企在发愁调控对全年业绩的影响，排名前30的大开发商则显得颇为淡定。 　　“对于我们这样的房企来说，调控反