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第十二章 物业经营管理的未来发展
考试的基本要求:
熟悉:房地产组合投资管理工作内容,企业物业资产管理的作用,设施管理的主要工作内容,可持续发展与物业管理的关系。
了解:组合投资理论在房地产领域的应用进展,企业物业资产管理的工作内容,设施管理的国内外发展现状和未来发展方向,不良资产管理和不良物业资产管理的工作内容,信息技术在物业管理领域的应用现状与发展前景。
第一节 房地产组合投资管理
一、房地产组合投资管理的概念
组合投资管理是一种不同于个别资产管理的新型投资管理理论,最早应用于证券投资领域。投资者进行组合投资是为了降低投资风险并实现收益最大化的目标。通过科学的组合投资,投资者可以在收益与风险之间找到平衡点,即在风险既定的条件下实现收益最大化,或在收益既定的前提下使风险尽可能降低。随着物业经营管理的发展,组合投资理论将在房地产投资管理中得到广泛应用。
(一)组合投资管理
管理是指对一个经济单位所拥有的资源——人力资源、金融资源、物资资源和信息资源等以有效的方式进行计划、组织、领导和控制,实现预定目标的行为过程。一般说来,管理有两种含义:一种偏重于控制、调节,指政府对企业或上级对下级采取的行为;另一种偏重于经营、运筹,是机构内部人员对自身的经济活动的内容(结构、数量、时间和空间的安排)所采取的行为。组合投资管理属于后一种,是指投资管理者按照投资方针和政策,在投资分析的基础上,将投资资金用于购置多种资产,形成投资组合,并对投资组合进行动态监控、调整,以期获得预定收益的行为。
根据上述组合投资管理的定义可以看出,组合投资管理包含三个要素:管理对象、管理者与管理方法。组合投资管理的对象是由多种资产构成的投资组合;管理者是指构建投资组合并对其进行监控、调整的人员或机构;管理方法是指识别证券收益风险结构、设计投资组合及调整优化投资组合等一系列方法。在三要素中,管理者是第一位的,其余两要素则处于从属地位。
(二)房地产组合投资管理(熟悉)
房地产组合投资是房地产资产的集合或者组合。虽然投资组合可以只包括一种资产,但人们通常认为投资组合是不同类型资产的混合。
房地产组合投资管理,即对房地产资产的集合进行优化组合、协调、管理的过程,包括确定业主的投资目标,评估资产管理公司的表现,审批资产管理公司提出的物业更新改造计划,保持资产的良好运行状态和市场竞争力,就新购置物业或处置物业做出决策等以实现组合投资收益的最大化。
房地产组合投资管理的主要工作包括:与投资者沟通并制定组合投资的目标和投资准则,制定并执行组合投资策略,设计和调整房地产资产的资本结构,负责策略资产的配置和衍生工具的应用,监督物业购买、处置、资产管理和再投资决策,评估组合投资绩效,客户报告与现金管理等。
通常,投资者既关心投资的预期收益率,也关心投资的风险。将不同类型的投资组合在一起时,可以降低投资组合的风险,而投资组合的收益没有发生变化,或者变化很小(相对风险的下降幅度)。将不同类型的投资组合起来的,也就是投资多元化的过程。投资多元化的价值来源于资产组合过程中获得的风险的下降。如果不考虑稍微高一点(在某些情况下并不高)的交易成本,这种风险的下降对投资者而言是没有成本的。所以,现代投资者更多的是持有多元化的投资组合,或者多元化的投资组合的一部分。
二、组合投资管理的内容与步骤(熟悉)
通常,组合投资管理工作包括如下五个步骤:
(一)制订投资方针和政策
制定投资方针和政策是组合投资管理的第一步。投资者要实现预期的特定投资目标,就必须事先确定投资方针和政策。
投资者从事房地产投资时,投资的对象主要是不同区位、不同类型的物业,必然要与风险、收益、投资期限等因素发生联系,因此,制定投资方针和政策需考虑:投资数量、对风险的承受能力和投资期限等。
(二)投资分析
投资分析是组合投资管理的第二步,包括宏观分析、行业分析及微观分析等,其目的在于分析影响投资活动的各种因素(诸如宏观经济因素、市场微观因素、政治因素等)及区域规划的变化,从而识别不同投资对象的收益风险特征,判断投资对象的现行价格是否合理,从而寻找较好的投资机会,为构建投资组合奠定基础。
(三)构建投资组合
构建投资组合是组合投资管理中重要的一步。在构建投资组合的过程中,定时、选择、多样化等重要问题是组合投资管理者必须考虑的。定时是指对市场时机的把握,同宏观分析密切。选择是指确定对哪些物业进行投资,投资的比例是多少,同微观分析有关。多样化是指为了减少非系统风险而采用的分散投资策略。
(四)投资组合的调整
对投资组合进行适当的调整是确保实现投资目标的重要手段。对于已建立的投资组合,必须进行不断的监控,一旦市场的变化使其不能满足投资者的要求,不利于投资目标的实现,就应及时地对投资组合进行调整。
(五)投资绩效评估
通常,投资组合绩效评估的方法
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