5物业权属制度.ppt

物业权属概述 （一）物及物权的概念 1、物的概念 《物权法》中的物包括不动产和动产。 “物”大体相当于我们平时所说的“财产”，但不包括无形资产如知识产权和继承权等财产。 在物业管理活动中业主的房产、道路等是不动产，业主的家电、汽车则属于动产。 在理解“物”的概念时，要注意其与物业、房地产、不动产等概念的联系和区别。 2、物权的概念 《物权法》第2条规定： 物权，是指权利人对特定的物享有直接支配和排他的权利，包括所有权、用益物权和担保物权。 对物的归属关系，就是确定特定的物究竟归谁所有，谁享有绝对的支配权。 （二）《物权法》的基本原则 1、平等保护原则 指国家、集体、私人等物权主体在法律地位上是平等的，其享有物权在受到侵害以后，应当受到物权法的平等保护。 2、物权法定原则 指物权的种类和内容均由法律做出强行性规定，不允许当事人自由创设和变更，不能像合同法一样强调意思自治。 3、公示公信原则 指物权在设立和变动时，必须将物权设立和变动的事实通过一定的公示方法向社会公开，从而使第三人知道物权变动的情况，以避免第三人遭受损害并保护交易安全，防止对物的争夺。 （三）物业权属 1、物业权属的定义 物业权属是指有关行政部门代表政府对物业所有权以及由此产生的物业抵押权、物业典权等他项权利依法进行登记后所确认的相关主体的权利归属状态。 2、物业权属制度 （1）土地权属制度 A 土地所有权 B 土地使用权 A 土地所有权 a 国家土地所有权 国家土地所有权是指国家作为民事主体所享有的土地所有权。包括：①城市的土地，即除法律规定属于集体所有外的城市市区土地；②依法被征用的土地；③依照法律规定被没收、征收、征购、收归国家所有的土地；④依法确定给予全民所有制单位、农民集体经济组织和个人使用的国有土地；⑤依法属于国家所有的名胜古迹、自然保护区内的土地；⑥依法不属于集体所有的其他土地。 b 集体土地所有权 我国的集体土地所有权是指由农村集体经济组织所享有的土地所有权。其范围是农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的意外，其他土地属于农民集体所有；宅基地和自留山、自留地属于农民集体所有。 集体土地所有权在法律上是一种受到严格限制的所有权，它不能作为交易的标的物，其变更只有两种情况：一是国家征用，二是边界调整。 B 土地使用权 a 国有土地使用权 按取得方式可以分为：出让土地使用权 和 划拨土地使用权 出让土地使用权有下列特征：①有偿取得；②有明确的期限。我国的土地使用权出让的最高年限为：居住用地70年，工业用地50年，商业、旅游、娱乐用地40年，综合或者其他用地40年；③出让土地使用权人对其享有的土地使用权享有处分权。（转让、出租、抵押） 划拨土地使用权是指通过行政划拨的方式取得的土地使用权。划拨土地使用权人要缴纳补偿、安置等费用。除符合法律规定的条件外，不得转让、出租和抵押。 b 集体土地使用权 可分为两大类：农地使用权 和 农村建设用地使用权 我国《土地管理法》规定：“农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。”“农民村民出卖、出租住房后，再申请宅基地不予批准。” （2）房屋权属制度 按房屋所有权主体划分：国有房屋所有权、集体房屋所有权、私人房产所有权、外商投资企业和外产房屋所有权、农村房屋所有权以及由其他主体享有的房产所有权。 按房屋所有权主体的构成不同划分：单独所有的房屋所有权 和 共有房屋所有权 二、 物业权属登记 【引导案例】 （一）物业权属登记立法概述 （二）房屋登记主要法律规定 （三）房屋登记簿相关规定 【引导案例】一房两卖，谁是房屋的产权人？ 王先生与李先生签订房屋买卖合同，以30万元的价格从李先生处购买位于成都市三环路附近的一套两居室房屋。订立合同后，王先生按合同约定缴了首期购房款20万元，尾款10万元办理房屋过户登记手续时支付。但李先生一直以工作忙为由未办过户登记手续。一年之后，房价上涨迅速，李先生又与张女士订立房屋买卖合同，将该房屋以45万元的价格卖给张女士，双方迅速办理了产权过户登记手续。由此三方产生争议。你认为如何处理该纠纷？ （一）物业权属登记立法概述 房屋登记，是指房屋登记机构依法将房屋权利和其他应当记载的事项在房屋登记簿上予以记载的行为。 房地产活动环节很多，从取得建设用地到房屋拆迁再到开发建设、市场流通、物业管理，任何一个环节都离不开房地产权属档案资料及权属证件的查询和证实。房地产权属登记和档案管理是整个房地产管理的工作基础。 （1）房屋登记的法律效力 ①《物权法》第9条规定“不动产物权的设立、变