★管理必备：2015年商业地产租赁及运营实务手册.doc

核心提示：商业地产的开发运营正如这句话所说： “打江山容易守江山难！”，一个商业地产建起来不难，难在其后续的经营管理，这也是商业地产的核心所在。租金策略以及运营管理把控如何才能做到位，这是作为一个专业人员必需要掌握的事情。 租赁方式分为：固定租金、扣点分成、保底分成三大类别。 计租面积（建筑面积/套内面积）：影响客户接受度。 物业管理费：必须收取，合理避税。某项目地处尚无购物中心的四线城市，本地商户不理解管理费项、算费用总价；采取策略： 1、物业管理费不降，向商户说明成本主体； 2、前期租金打折优惠，将费用总价降低。 宣传推广费：建议向商户收取，保障持续推广。 3租金预判 1、餐饮 2、影院 合作对比分析 经营分析 1、行业发展动态 2、近年的商业整体发展变化 受近年国家政策影响，高端消费下降趋势明显；大型高端餐饮、传统百货、 KTV等高端消费行业产生较大影响；市场整体消费向大众化发展；充分利用互联网，产生各类创新型跨界整合之O2O经营模式。 3、行业创新 梅西百货案例解析 优衣库案例解析 苏宁电器案例解析 1、万象城设计理念：万象城的组成模式： HOPSCA， 是集酒店(Hotel) 、 写字楼(Office) 、生态公园(Park) 、 购物中心(Shopping) 、 会所(Convention) 、 城市超级寓所(Apartment) 为一体的多功能、现代化、综合性城市多维空间，即都市综合体。 2、购物中心：几乎所有购物中心都标配：拥有中国最大的以奥林匹克标准建造的真冰滑冰场——冰纷万象，体验前所未有的震撼与激情。深圳万象城冰纷万象滑冰场，中国第一个商业用途奥林匹克标准真冰滑冰场，下设“冰纷会”滑冰俱乐部，成立滑冰学校，倡导冰上运动文化。 3、正佳广场规划背景分析 4、武汉中央文化区规划如何打文化牌 主要文化分区： 1、电影主题公园：七个电影科技娱乐项目，含4D、 5D影院、飞行影院、互动影院、体验影院、太空影院、魔幻餐厅等。 2、 汉秀剧场 3、正刚艺术画廊：画廊集香浓咖啡与高档创意油画为一体 4、 汉街大戏台：展示民俗文化、体现区域活力的重要场所 5、 杜莎夫人蜡像馆：世界最著名、水平最高的蜡像馆 6、 名人广场：以湖北历史名人为主展现地方文化 7、楚河汉街是武汉中央文化区一期项目重要组成部分 8、分五个名人广场，以湖北省历史名人为主题，以雕塑、地面浮雕等形式凸显文化 基于第一部分购物中心各业态初步布局方案，在结合水平动线、垂直动线、中庭设 计以及物流、消防通道设计的成果得出动线方案： 1、人流动线的设计原则：通过分析购物中心人流动线的商业化属性，指导购物中心人流动线的设计，面积控制原则、最长动线原则、易达性原则、能见度和曝光度原则、均衡性原则和中庭运用原则。 2、人流动线的设计要点 长度原则：“外部模数理论”认为20-25米是人们恰好能辨认对方脸部的合适距离，每隔20-25米，设置兴趣点或休息处； 两个兴趣点之间的距离不超过200－250米。 宽度原则：开放式柜台，主通道宽度优先选择双边三人走道宽2.4m， 次通道选择单边双人走道宽1.6m，在两侧均有店铺的主动线宽度为8-10m左右；次通道动线为4-6m，主动线中间设置休息空间的宽度为13-15m；步行街宽度需考虑每侧3m的净步空间，宽度为20m。 8运营管理之节能管控 1、购物中心中央空调能耗占公共能耗达80%（ 7、 8、 9月高峰期） 2、 中央空调能耗管控措施成为节能工作重中之重 3、根据气温变化即时调整空调开启时段（人为操作） 4、 加装定时开关，实现智能管控 5、洗手间管理，体现一个团队管理水平管控重点 6、温度和湿度：建议分别给出标准，温度冬天在20度左右，夏天在26度左右，这是人们感觉最舒适的阶段，冬夏控制的范围不一样。舒适不舒适主要是通过湿度来表达的，相对湿度应该控制在30—70%，冬天要控制在30%以内，夏天也不要超过70%，如果超过70%，就会感觉不舒适。我们国内最大的问题就是不控制湿度，所以卫生间非常闷、控制不好。 7、健康和新风：卫生间里面的排风和其他的房间不一样，首先要实现一个负压的排风，就是卫生间里面的压力要比其他房间的风压要小，防止沿着气味找到卫生间 一个SHOPPING MALL开业1个月后，开业效应基本消失。各种问题与矛盾将逐渐暴露，现场经营管理难度加大。开业后第一年“企稳”非常关键。 1、建立经营预警机制：建立完善商户走访机制 ，全面掌握 商户经营动态。 2、完善品类/品牌配置：协助商户经营调整，同时做好各楼层品牌调整预案。 3、进行二次招商储备：招商工作不能松懈，利用商家答谢会或调研等，对符合项目定位的品牌，通过各种渠道与商家建立合作关系，以备未来及时补充。 4、加大营销推广力度