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产品附加值 营　销 产品附加值 营　销 不是所有的附加值单位都那么好销．．． 架空停车空间 回填土空间 案例:文竹轩地下室的扩大设计变更 设计变更： 回填区改地下室 教训:地下室面积增加，销售总价增加；销售速度缓慢，靠加大宣传和降价９折处理．－－－附加值不是越大越好． ●附加值应该做多大？售价与成本的相对关系： 附加值不是越大越好，关系售价与附加值成本的平衡点 成本: 可售比=可售面积/(可售面积+附加值面积) 85% ●附加值总价： 销售: 销售总价=原始总价+附加值总价 高端产品：由于总价高,附加值对总价的影响小,附加值的利润也高. ●附加值要以客户实际使用为前提： 要充分注重功能设计；设计上充分利用已有的空间来合理利用 ●附加值“花小钱，办大事”： 附加值的设计结合立面造型，立面更丰富多变 附加值设计充分利用原由结构要素 附加值类型 附加值描述 风险控制　 成本控制　 经营风险 风险类型 风险等级 风险控制做法 财务效能 家庭娱乐室（地下室） 利用地下室或半地下室不计容积率面积的特点． 1.地下室正常层高的住宅要计容积率;2.层高１６００＜＜２２００层高规划局计一半面积．测绘不计面积. 报建/验收 高 要按规范真正做地下室或半地下室; 中 首层私家花园 公共花园的一部分封闭给首层业主用 与物权法的规定不一致，有客户投诉风险 物业管理 低 设计时平衡好公共花园和私家花园的面积比例. 高 顶层阁楼 利用坡屋顶斜面空间，增加层高，可改造成两层住宅 1.高于4500的层高要计算两层面积,2.加夹层后的房间功能设计. 设计/物管 中 　 低 楼梯间顶平台 顶层建筑造型构筑物加顶盖封闭成房间 加顶盖的做法销售和物业管理要先明确,归属问题要事先明确. 设计/物管 低 　 高 露台/顶层私家天面 把屋顶天面/露台设计成顶层单位的私家花园 注意烟囱和粪管排气管的的高度要超过2800,满足业主天面活动的需求. 无 无 1.提供一些构筑物,限定空间,真正让露台能充分利用. 高 赠送结构平台 结构设计需要出现的构造平台，可利用成阳台或房间 1.物业管理和销售需要事先明确说法; 设计/物管 中 1.注意封闭后的房间要方正实用;2.周边的建筑界面不要开窗. 高 阳光室 设计成可拆卸的窗台(或2200以下空间)，按凸窗计算不计面积. １６００＜＜２２００层高规划局计一半面积．予售查丈/竣工查丈不计面积.协调两个部门难度高. 设计/报建 高 前期设计时就按一半建筑面积来考虑,规避风险. 低 亲水平台 景观构筑物，水岸提供一休闲平台 景观做法. 无 无 　 中 空中合院 阳台性质，计一半面积，可封闭成一间房. 1.规划细则明确规定可封闭成房间的要计全面积;2.阳台超过建筑面积的10%要计全面积. 报建/物管 高 要控制在一个比较小的面积范围. 中 结构空腔 结构设计需要出现的空间，可改造成房间 报建图纸上不表达,实际上存在;竣工验收时要做处理. 报建/物管 高 1.被动式的结构空腔需要在报建图上要注意表达;2.山地建筑注意结构安全;3.控制可挖范围. 中 二层高阳台（计露台） 部分地区两层高阳台不计容积率面积 1.各地区对此定义不同;2.各部门对此计算面积的规定不一致. 设计/报建 高 1.方案设计前先咨询本地做法. 高 附加值分项描述及设计风险控制 HZS豪张思是一家集规划、建筑和景观综合性的设计公司。目前，公司员工近180人，其中上海分公司员工120多人。全球设计经验及其自数百个项目中获得的丰富技术经验使我们具备了完成重大项目的超凡能力。 w w w. h z s u s a . c o m 电话：86 21 传真：86 21中国上海 南京西路338号天安中心大厦11楼（人民广场上海美术馆对面） THE END Thanks 五星级卧室 卧室是人们休息和睡眠的空间，但功能需趋于多样化。结合书房、阅报、健身等功能。 ● 避免门户相对设计原则： 人性化设计避免了门对门的尴尬； ● “登堂才能入室”原则： 若没有玄关的过渡，客厅将直白地显露，玄关是尊贵氛围的 营造，更是承上启下的过渡； ● 入门设置卫生间： 靠近入门处设置卫生间，使到访客人方便寻； ● 多套房配备原则： 每单元配置多套套房，均配置卫生间； ● 独立书房设计原则：书房均独立设计，避免干扰； ● 卫生间近房间设计原则：卫生间均设计在每间客房； 豪宅户型空间策略 豪宅建筑设计必威体育精装版理念 —— 豪宅单体设计 五星级酒店式入口大堂设计 底层4.5-6米挑高，酒店式豪华大堂设计， 尊贵礼遇从此起步。 机动车停靠大厅 机动车停靠