物管案例：小区新.ppt

律师说法 　　朗琴园模式促各方参与管理 　　北京仁和律师事务所律师孟宪生称，朗琴园小区的物业管理模式，是在现有法律框架下设计的一次尝试，其运行初步显示了信托关系在财产管理上的优越性。 　　朗琴园物业管理信托模式设计之初，是希望通过信托制度，建立一个业主个体、业主团体、业主组织、物业服务企业共同参与的制度平台，通过这个平台，设立多个系统启动按钮，致使小区物业管理系统不至于因为某个冲突出现影响到小区的运作，也就是只要一个按钮启动，就能保证物业管理系统基本运作；如果各部分能够协调运转，可使小区物业管理更富有效率。 　　专家解读 　　信托契约制在多个社区推广 　　社区专家、朗琴园业委会顾问、物业管理信托契约设计人舒可心称，目前，该信托契约管理模式已在北京市多家小区推广，且依据各小区情况有17次重写。 　　舒可心介绍，目前在我国主要有两种物业管理模式，即酬金制和包干制。两个制度中，单个业主无权和物业公司对抗，就像蚂蚁吃大象，而信托赋予单个业主的建议、监督、知情权，其本质正是对酬金制的回归。 　　 信托契约制约束物业 　　为加强小区物业管理，维护业主共有利益，依据《信托法》和新颁布的《物权法》，2007年10月，小区业主大会表决通过了《朗琴园小区物业管理权信托契约》，并以此启动了选聘新管家活动。“矛盾积累太深太久了，一听要换物业，几乎是一呼百应。”业主陈先生称。 　　依据信托契约，委托人为小区业主大会，受托人为物业公司，受益人为全体业主，受益人有权接受受托人提供的服务，分配信托利益，享有对受托人管理、服务的建议权、监督权和表决权。信托契约在物业费的筹集与支付、服务酬金的支取、公共收益分配及会计和审计等方面，也都作了详细的规划和确定。 　　信托契约规定物业费收支单独设立账目，独立核算，须每月向业委会及业主公示上月财务报告。该契约的核心，是将建议权、知情权和监督权还给了每一位业主。 　　2007年11月，北京嘉浩物业公司从10余家竞聘物业中胜出，取得对小区的服务权，嘉浩也由此被称为“第一个敢吃螃蟹的物业”。契约规定，嘉浩只能按财务预算支取花费，并按照物业费支出的6%领取酬金，“按支出领取报酬是防止管家抠门，只收钱不花钱。”嘉浩物业经理邢俊霞解释说。 　　“任何一位业主，都可以查账，”业主潘阿姨称，她和小区几位懂财务和审计的邻居自发组成了财务监督小组，每月审查物业收支，“一直执行得不错”。 　 　物业业委会对抗发展 　　朗琴园业委会并没有因为嘉浩物业是自己招聘来的就放松要求，“冲突、指责这都是常有的事儿。”栾继敏称。此次公共收益的发放更是将物业与业委会之间的博弈推向了顶点。 　　“不满意，”面对业主高高兴兴领取红包的场面，4月28日下午，该小区业委会一相关负责人仍明确表达对物业的不满。据了解，业委会认为物业公司应在对2008年的公共收益58万余元进行审计以及业主大会表决后，才能向全体业主发放，“物业私自发放，这明显没有按程序走。” 　　对此，嘉浩物业回应称“问心无愧”。“发钱的建议方案公告后，业主们对何时发钱非常关心，有业主在论坛发帖问，也时常有到办公室来问情况的。从3月15日我们就向业委会提请召开业主大会，但业委会一直称数额仍在审计中，但实际上从去年5月份就开始审计了。向业主返还公共收益是一件好事，我想业主签名领取就相当于共同决定。”嘉浩物业经理邢俊霞称。 　　对于业委会质疑的公共收益数额问题，邢俊霞表示明细收支均可查账，“看大家领钱时的开心劲，我想这一步走对了。” 　　几乎同时，物业也面临着业委会关于房屋租赁协议的“弹劾”。前不久，物业将小区4号楼地下一层30平米租给中国移动北京分公司，签订30年合同20万元租金。不少业主喊“租亏了”。业委会指责物业公司私自出租公共财产，物业公司却认为在帮业主经营，租金一年一交，都记录在收支明细中。“业委会的指责令我们很委屈。”邢俊霞称。 　　另外，嘉浩物业自入住小区后，也曾和业委会、业主等就停车、安全、环境等方面不断地沟通。诸如此类的博弈几乎就是业委会与物业之间的常态。在不断的调和下，小区物业费收缴率从开始的30%逐渐提高到了90%。“住着很舒服，园子里风景很好，很安全。”业主陈阿姨称。 　 　朗琴园大事记 　　◎2006年3月9日开发商单方提高停车费价格，业主开车堵门。 　　◎2007年4月小区成立业主大会，选出业委会。 　　◎2007年7月开发商在小区内及周围打井18口，业主担心深井会致房子倒塌奔走维权。此后，小区开始长达两年的诉讼。小区深井最后被封。 　　◎2007年10月16日小区物业管理信托契约出台并开始运行。 　　◎2007年11月20日业主罢免前期物业，新物业入驻小区并依据信托契约制度开始服务。 　　◎2009年7月小区起诉市规划委，要求拆除小区东南角违建小黄楼。2010年8月，小