武汉某高档写字楼营销推广策略报告85页.ppt

产品建议 目前在售办公楼，标准层面积多在800-1000㎡左右，项目的单套面积隔断一般在40-160㎡。户型规划基本上以小户型隔断为主，以灵活多变的户型尺度满足各类客户需求。 目前在售项目单套面积分割在40-160平米 区域 项目 位置 产品类型 面积割断和标准层面积 汉口 航天双城 二七商圈 商住两用 40-980 菱角湖万达广场 新华路商圈 商住两用、办公楼 45-80-850 浦发银行 新华路商圈 甲级办公楼 100-1000 新长江国际 临江商圈带 商住两用 90-1023 时代一号 临江商业带 商住两用 78-940 汉阳 人信汉商银座 钟家村商圈 5.2米loft 31-85-900 闽东国际城 钟家村商圈 办公楼 105-1078 顶琇广场 王家湾商圈 商住两用 35-412 武昌 福星国际城 徐东商圈 商住两用 135-860 新时代商务中心 中南商圈 办公楼 173-1800 光谷银座 光谷商圈 办公楼 55-910 武汉在售写字楼市场/面积分割 目前对外销售平面楼层情况： 130平米 160平米 210平米 建议：单位沿柱体划分，满足不同面积需求。根据目前市场在售写字楼面积为参考，面积划分在80-160平米为主力面积。 80%分割和组合销售，20%整层销售，灵活销售的组合方式，不放走一个诚意客户。 目前租售面积段 产品建议 2、价格建议 集中售价段在9500-11000元/平方米。价格差异主要由地段、所在商圈的能级高低、产品品质影响。浦发银行大厦产品等级相对较高，又靠近建设大道商务中心，售价最高，尾盘达到了18000元/平方米。目前在售写字楼项目大多分布在城市次中心位置，非传统办公商业区，综合体项目规划居多，售价较接近区域内住宅项目价格。如汉口的时代广场、航天双城、菱角湖万达广场；武昌的福星国际城；汉阳的闽东国际等均为城市综合体项目，项目规划均含有住宅、写字楼及集中式商业。这类项目写字楼售价均与周边住宅价格相近。 目前在售写字楼价格在9500-10000元/平米 区域 项目 位置 产品类型 售价（元/平方米） 汉口 航天双城 二七商圈 商住两用 办公毛坯：9000-9500 装修公寓：10000-11000 菱角湖万达广场 唐家墩商圈 商住两用、办公楼 精装11000 毛坯10000 浦发银行 新华路商圈 甲级办公楼 已交付使用，尾盘：18000 新长江国际 临江商圈带 商住两用 尾盘：16000 时代一号 临江商业带 商住两用 无江景：11000-12000 侧面江景：14000-18000 正面江景：21000-27000 汉阳 人信汉商银座 钟家村商圈 5.2米loft 装修13000 闽东国际城 钟家村商圈 办公楼 9500 顶琇广场 王家湾商圈 商住两用 公寓：7800 办公：7500 武昌 福星国际城 徐东商圈 商住两用 精装公寓：12000 办公毛坯：11000 新时代商务中心 中南商圈 办公楼 已交付使用，9500-10000 光谷银座 光谷商圈 办公楼 9500 武汉在售写字楼市场价格水平 选取比较楼盘 确定楼盘权重 打分 比准价生成 产品结构相似、区域或区域价值接近; 目标客户相似或部分重叠，销售期重合。 根据与项目的竞争关系。评定指标： 客户重叠程度、和本项目距离的远近、和本项目的相似度 共9项比准指标： 地段，交通,生活配套，办公环境、商务氛围，建材，整体形象及物业管理，车位。 “市场比较法”的推导步骤 核心均价的主要推导方法:“市场比较法”。 市场比较法是将需要定价的对象与在定价期间有交易的类似房地产项目进行比较，对这些类似房地产的价格做适当的修正，以此确定客观合理价格的方法。 周边二手写字楼的价格主要集中在8000-9000元/平米,租金在36-50元*平米/月 周边二手写字楼售价 项目名称 地理位置 产品类型 定位标准 单层面积 隔断面积 电梯配备 管理公司 物业管理 租金（元/㎡·月） 售价（元/㎡） 泰和广场 硚口区武胜路 47F 甲级写字楼 200可割断 9部 13.5 50 8000 平安大厦 （佳丽广场） 江汉区中山大道818号 59F 21-42F只租不卖 甲级写字楼 130、160、210. 2000可割断 15部 高中低档楼层各5部 家爵 14 36 / 世茂大厦 江汉区解放大道686号 58F 甲级 60--1700 13*奥的斯（21人） 14.5 45 9000 竞争项目对比：选取周边档次、租金相似写字楼：世茂大厦与泰和广场 打分及权重： 　 地段 交通 生活配套 办公环境 商务氛围 建材 整体形象 物业管理 车位 总分 参看权重 权重 10 10 5 10 10 20 10