-无锡坊前项目整体定位和整体发展战略报告-280-30M.ppt

无锡坊前项目整体定位与发展战略报告 谨呈：无锡市江南大世界投资发展有限公司 目录 我们的一切研究都必须以现实条件为基础，以客户的目标为导向 项目背景及约束条件也是我们研究考虑的重要因素 项目研究工作的阶段划分 项目前期基础调研工作 本报告的研究思维导图 项目所在的苏锡常都市圈紧临大上海核心区，在长三角经济圈中处在中心位置 苏锡常都市圈位于长江三角洲北翼，是上海大都市圈的有机组成部分。 发达的高速公路及轨道交通网络，使得无锡与长三角其他城市圈紧密相连。 而无锡又处于苏锡常都市圈的核心部位，距离上海及南京都市圈均在两小时车程范围内。 本项目处在无锡城市主导发展方向之一的东联区域 南拓——开发建设滨湖新城，城市未来的主导方向 北展——将堰桥地区建设为惠山区的新城区,并加强与江阴的联系 东联——整合东亭与主城区的空间、道路网络 西优——以太湖山水为主体，优化城市的旅游、休闲用地 在无锡市城区 “七片一带”的总体布局结构中，本项目处于以工业、居住、商贸物流为主的高新区和综合区交界处，规划人口与现状人口缺口大 城中区:以居住和生活服务为主，承担行政、商业、金融、文化等综合职能。 滨湖新城：教育、科研、体育、旅游服务和高品质住区、高新技术产业园为主的综合区。 蠡溪区：以旅游居住商贸体育为主的综合区。 新区：以工业、居住、物流为主的综合区，是无锡最主要的高新技术产业区。 东亭区：以工业、居住、商贸为主的综合区。 山北区：以居住功能为主，保留传统工业。 锡北区：居住、物流、、工业及现代高科技园区 项目位于新区已初具规模的物流园区内，紧靠东亭生活居住区和新区商贸配套区（规划中） 项目处于无锡东部城郊结合带，片区归属倾向于东亭，渗透力可达新区、城中区及其周边乡镇区域 “三横三纵”的城市交通路网体系，使本项目与外部区域联系十分便捷 项目周边除一家大型超市外，其他生活配套设施相对匮乏；大规模的中高档建材家居市场使得物流园区初具规模 OBI欧倍德占地面积5.3万平米，2000年6月开业，是当时亚洲最大建材装饰超市； 红星·美凯龙，产权式建材商城，总占地面积1000亩，首期经营规模10万平米，2001年3月开业； 塞维拉商业广场，产权式建材商城，总建面积25万平米，目前处于销售阶段； 麦德龙大型仓储式会员制超市，营业面积1万平米，1997年11月开业； 新世界纺织服装城，服装展销、采购、设计基地，总占地面积975亩，首期开发10万平米产权式商铺，目前宣传推广阶段，尚未开盘； 无锡国际学校，占地305亩，总投资约３亿元，教育局直属公有民营股份制学校，设高中部、初中部、小学部及幼儿部，分别由第一中学、江南中学、无锡师范附属小学、市实验幼儿园等董事单位联办提供师资，办学规模4000人左右，面向全市、全省乃至全国招生； 项目周边物流园区面貌： 项目地块现状：地块平整，多数为农地，有大量待拆农宅，东侧高压线南北纵穿 项目地块规划指标 锡山区建区三年来，经济持续保持强劲的发展势头 日渐成熟的高新技术产业带动了新区城市经济的高速发展 项目属性的界定 区位属性是将一个项目放在城市中看，因此区位属性的界定告诉我们从哪些方面寻找项目发展机会 通过项目属性的界定寻找项目发展最需要关注的项目本体特点及如何利用好项目独特的资源 项目优劣势分析 客户目标体系分解 东亭、新区片区主要楼盘市场平均价格体系 客户目标解析——2年收回8.93亿意味着什么？ 我们通过S-C-Q金字塔基本结构来界定和分析问题 R1：——按常规发展的可能结果 项目按照常规发展做市场追随者，无论是市场价格还是销售速度都无法实现客户的目标 R2：期望结果——我们的期望目标 C：矛盾或冲突 （complication） ——R1与R2之间存在着的矛盾或冲突 Q：提出问题 （question） ——要实现从R1到R2必须要回答的核心问题 本报告的研究思维导图 核心问题：我们的目标客户在哪里，谁会来买单？ 房地产市场研究工作内容 项目所属区域市场客户细分 中层及中高层客户群体正在迅速成长为未来主流购房群体之一，其购房需求度最高，是目前本区域市场的主流客户群体。 本项目客户定位 本项目目标客户特征 目标客户群体的消费价值取向 本报告的研究思维导图 无锡房地产市场七大版块特征及竞争分析：——本项目竞争主要为区域性竞争 新区、东亭主要在售与即将推出楼盘分布 东亭典型楼盘：春江花园 春江花园实景 东亭典型楼盘：塞维拉假日花园 塞维拉假日花园实景 新区典型楼盘：长江国际花园 长江国际花园实景 新区典型楼盘：长江绿岛国际公寓 新区典型楼盘：东方银座 未来主要竞争对手 ——东亭、新区 片区