无锡市轨道办金城路站点项目竞标汇报.ppt

中国已有25个城市已有、在建或规划地铁 地铁利用交通的的高效率和变输能力以及人群的集中能力，强化城市功能，拉大城市骨架，改变人的生活方式 随着地铁的建设、通车和运营，蕴含无限商机的“地铁经济”逐步体现，土地价值和房地产价值影响呈现阶段性逐步增长趋势；且距离地铁越近，增值空间越大 通过对大量的案例研究和实际成交案例的分析，地铁对于房地产的价格影响呈现阶段性的增长趋势，伴随着地铁建设进度的不同和贯通运营的状况而有所差异 深圳地铁自99年公开规划信息以来便已开始影响深圳房地产，2002年开始建设至2004年投入运营期间，地铁对深圳房地产的影响表现尤为明显。 地铁二期工程目前已经开始建设，至2010年全线通车之后，地铁对深圳房地产价值的影响将会逐步减少。而地铁沿线物业的开发将会进入新的阶段，沿线物业所占的比重逐步增加 随着轨道交通的消息发布到建成，项目的价值在不同的阶段表现不同特征 项目由地铁控制中心（地铁大厦）、办公楼、商业三者构成 项目位于无锡市中心城区南部，（崇安区、南长区、北塘区）三区之一的南长区的清明桥街道，无锡中心城区的南大门，且位于地铁1号线和5号线交汇的金城路地铁站 南长区定位为现代商务办公和居住功能为主的现代化城区，规划以商贸服务业、物流业、旅游业等现代服务业为支柱，“双十字”型的空间发展主轴，建设太湖广场商务中心，形成“一心、一城、两带、三轴、六社区”的空间格局，项目位于清扬路轴线发展方向 项目地块内部破旧，脏、乱、差，大多属于待拆迁房 项目地块位于清扬路与金城路交叉口，北侧为清扬御庭新建小区，东侧为无锡市人民医院，南侧为好又多超市和大型拆迁安置小区五星家园，西侧为城中村沁园村 项目对内对外交通便利，紧邻金城路高架，距离无锡硕放机场、312国道、沪宁铁路近；对内有14条公交线路过本项目，且是地铁1号线和5号线的枢纽交汇点 车站类型的差异性导致地块物业组合的差异 根据车站功能的不同，客流需求不同，站点周边用地面积和建筑的容积率产生一定的差异。 市域中心站、交通接驳站、一般站点周边地区土地及物业开发要点 以无锡市一号线进行拟合分析，无锡站属于综合交通枢纽站，而崇安市、太湖广场属于市域中心站，而本项目金城站属于交通接驳站，北环路等属于一般站点 依据城市轨道交通站点周边物业发展的内在核心驱动因素，项目小组研究了大量的国内外案例，总结为7大发展模式 在城市空间结构上，轨道交通已经客观形成了一条发展廊道，轨道沿线形成“珠链式”的土地利用模式是实现土地利用与地铁运营良性互动的理想模式 站点周边用地多种使用功能的高强度复合，为城市空间增加新的内容，提升城市区域的活力；又凝聚人气，保障地铁稳定客流，聚合城市的物质功能和精神功能 地铁车站带来密集的人流量，且满足许多混合开发所强调的24小时活动，因此车站周边开发用地功能往往呈现出多样性、综合性，使用上呈现出混合布局、多功能使用。 横向上车站周边地块至少有三种高效益用地类型(如居住、商业、办公、零售、旅馆等)。 纵向上往往设计成多种功能融合的综合体。 轨道交通沿线各站点功能复合、互动发展——以香港荃湾线为例 案例总结（一）：城市轨道站点物业七大发展模式 案例总结（二）：城市轨道站点物业成功KPI指标体系 通过城市发展、客户价值、市场竞争三个角度，对项目发展机会评估：金城站将成为太湖广场商圈的延展区，同时承担为区域服务的功能 无锡位于长江三角洲的几何中心，是长三角都市群第一圈层城市，随着国务院对长三角的重新定位，未来长三角地区一体化进程将加速发展，产业结构也将进一步升级换代，也意味着无锡市新的发展机遇 无锡城市发展正处于单中心城市向大都市飞速发展的过程中，中心区引力大于张力 无锡处于单中心城市逐步扩张阶段； 城市边缘区域逐步实现城市化进程； 此阶段的特点是城市逐步往外围发展； 由于城市化进程需要一个过程，周围配套需要逐步完善，阶段性人口却希望往中心区集中。 随着无锡“产业北移，城市南进”战略的推进，南长区承担起无锡大都市化发展一极的角色，代言无锡城市发展的未来 城市功能定位：打造五大城市，五大中心 功能片区：规划形成中心城区、太湖新城、科技新城、蠡溪新城、锡东新城、惠山新城、环湖风景旅游区和外围新市镇的城镇空间布局 城中板块 功能定位：商务商贸文化居住中心区； 空间结构：双核多中心，两类发展轴，六大功能区 建设重点：以崇安商务商贸区、广益特色片区、古运河特色片区等为载体，成片综合建设；基本完成工业退城进园，实施全域城市化和现代化； 南长区人口数量、人口密度较高，随着一批旗舰型服务业项目的引入，服务业发展迅速，商贸流通业迅速发展，人口素质不断的提升，消费能力逐渐增强 无锡人群不再只满足于生产工作与生活的基本需求，休闲放松和精神文化的回归将成为生活品质升级的新诉求点 南长区的经