无锡新湖区雪浪项目定位及可行性报告.ppt

1、面积需求在80-120㎡左右，对于房子总价敏感； 2、关注户型实用性，希望有空中花园赠送； 3、对于主卧室朝向有一定需求，希望房间尽量朝南； 4、卧室尺寸及开间希望能够做大，增加居住舒适性； 5、安置区居民有较强烈的改善居住环境，落实产权的需求； 6、对住宅价格期望值不高，并对开发商品牌实力持关注。 客群分析—住宅—小结 第七部分 产品定位 1、 商业体量研判 2、 商业定位原则 3、 商业定位 4、 住宅定位 基本要素 区域性商业区 社区性商业区 邻里性商业区 规模（㎡） 36000-150000 10000-36000 1800-9000 辐射圈内人口 ３0万以上 5万以上 居住人口 5000以上 辐射半径 半小时车程 15分钟车程 步行15分钟内 产品定位—商业体量研判 从运营角度，商业规模宜控制在36000平米以下。 从销售利润角度，商业规模可以是适当增加20%—30%。 项目地块分散，如某一地块设立集中式商业+住宅，则该地块住宅品质大为下降。如某一地块为纯商业，商业体量又过大。因此，项目商业应以沿街底商为主。 一：符合本土实际 ——镇区中心属性，未达城市级影响力 二：符合城市发展方向 ——新城发展，老镇区改造提升仍有较大潜力 三：符合商业业态发展趋势 ——无锡商业市场竞争激烈，客户成熟 四：差异性原则 ——避免与周边商业同质化竞争 五：适度前瞻性 ——项目在一段时间内在区域保持领先 六：市场导向原则 ——满足购物、休闲、娱乐、教育需求成为消费导向 七：最适合发展模式 ——开发商新进入行业，缺乏开发品牌 八：顺应客户心理原则 ——客户认为该做什么，尽量不去逆反客户心理?? 产品定位—商业定位原则 既考虑商业定位合理性，又要兼顾利润的最大化。 社区型商业街 产品定位—商业定位 主要构成包括—— 社区底商配套：建议以社区配套商业，洗衣店、水果店、蛋糕店等 中型超市（可选）：考虑到超市建造后变现能力弱，不宜规模过大，如在开发商有一定资金的情况下，可以引进； 商业街：满足小百货、餐饮、休闲、娱乐、教育、亲子功能。 主力刚需部分改善的中档住宅 产品定位—住宅定位 外立面：具有艺术特色与美感，材质造价不高。 景观：300—500元/平米，具有一定情调。 户型：面向刚需客户，落户需求客户，当地居民改善居住的中小户型为主。 停车位：满足基本要求。 第八部分 规划模拟 1、 规划草图 2、 A地块指标模拟 3、 B地块指标模拟 4、 C地块指标模拟 规划模拟—规划草图 项目 指标 占地面积 210亩 容积率 2.6 建筑面积 36.4万平米 底商面积 4.2万平米 住宅面积 32.2万平米 地下室 7万平米 2F 2F 3F 2F 2F 2F 2F 2F 2F 1F 1F 规划模拟—A地块 项目 指标 占地面积 50亩 容积率 2.6 建筑面积 8.7万平米 底商 2万平米 住宅面积 6.7万平米 地下室 1.7万平米 经济指标估算 主营业态： 中型超市、中餐、西餐、舞厅、KTV、亲子乐园、教育培训、家居专卖、服装鞋帽、美容美发等。 规划模拟—B地块 项目 指标 占地面积 100亩 容积率 2.6 建筑面积 17.3万平米 底商 1.2万平米 住宅面积 16.1万平米 地下室 3.5万平米 经济指标估算 主营业态： 配套商业、外贸服装、妇婴用品、茶吧、小吃、汽车美容、装潢公司等。 规划模拟—C地块 经济指标估算 项目 指标 占地面积 60亩 容积率 2.6 建筑面积 10.4万平米 底商 1万平米 住宅面积 9.4万平米 地下室 1.8万平米 主营业态： 电影相关产品、便利超市、药店、小五金、洗衣店、蛋糕店、水果店、音箱店等配套商业。 第九部分 经济测算 1、 价格估算 2、 利润测算 3、 敏感度分析 4、 风险评估 经济测算—价格估算 雪浪镇商圈租金水平 加权平均后可得年租金水平为1.27元/天，即464元/平米/年； 在无锡，新商业体的市盈率为30左右， 即商铺整体平均售价为： 464×30=13920元/平米。 商铺名称 业态 面积(㎡） 租金（元） 租金单价 喜洋洋服饰 服装 40 25000 1.7元/㎡·天 咀香饼屋 食品 45 20000 1.2元/㎡·天 永香食品 食品 40 18000 1.23元/㎡·天 佳佳电池 配套 60 25000 1.14元/㎡·天 水博土管 建材 48 25000 1.42元/㎡·天 鸿运川菜 餐饮 30 9000 0.82元/㎡·天 经济测算—价格估算 本项目定位为中档住宅，平均价格可参考近期全市平均水