武汉南湖半岛营销策略最终稿.ppt

豪宅一直是作为房地产市场发展中一个“重量级”产品形态，不仅是一座城市发展高度的标杆，更代表了城市上流社会的生活方式。 纵观武汉豪宅市场，主要集中在长江、南湖、东湖、金银湖等临湖区域，亲水而建，得天独厚的自然景观优势是豪宅产品孕育的基本条件。 近些年来，武汉市的豪宅数量在以惊人的速度增长，城市自然景观资源稀缺，越来越多的楼盘加入到豪宅队伍，渴望瓜分豪宅的市场蛋糕，对手如云。 从豪宅产品供应特点来看，产品设计以低密度呈现，景观视野佳，采光好，户型通透，且多采取大开间设计，舒适度高，社区私密性好，客群定位均集中在城市金字塔顶端人群。 目前武汉豪宅市场上，除了产品设计佳外，产品附加值也逐步提升，产品同质化日益严重，市场竞争激烈。 要想在武汉豪宅市场上突出重围，需要从产品规划、产品展示、客户定位、营销推广、营销策略，营销氛围等全面提升，以重新树立在市场中的形象和声音。 ? 4月15日新政重拳出击： 新对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭（明确以家庭为单位），贷款首付款比例不得低于30％； 对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款比例不得低于50％，贷款利率不低于基准利率的1.1倍； 对贷款购买第三套及以上住房的，大幅度提高首付款比例和利率水平。 4月17日国务院新政《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》： 商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区，商业银行可根据风险状况，暂停发放购买第三套及以上住房贷款； 对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。 连续出台严格行政调控政策，在重点打击跨区投资客户外，对于改善性需求有明显的抑制作用。 本案作为区域内高品质住宅，以改善性客户群为主，同时吸纳了部分投资客户。此次调控将直接打击本案的最主要客户群。因此，本案在严峻政策环境中，应以高品质直接扩展受影响最小的金字塔顶端最高端人群。 未来政策预判：10年市场将仍处于整固期 2010年，豪宅产品供应充足，整个武昌片区有复地东湖国际、融侨华府、百瑞景均有大户型产品供应； 而南湖片区城投瀚城、泰然玫瑰湾后期也均以大户型面向市场； 2010年豪宅市场在供给充足。 但随着4月15日、17日、21日陆续出台的新政，市场观望情绪会加重，楼市预计不会出现09年底至10年初的大幅上涨行情，因政策及时出手，整个楼市10年下半年走势将趋于平稳。 本项目以城市金字塔人群为目标对象，他们经济实力雄厚，一定程度上不会受新政的影响，但对于本项目的投资客，可能会起到一定的抵制作用，因此2010年的推广策略，将继续深挖城市金字塔塔尖的高端人群。 宽景阳台，与大武汉的繁华结合，繁华中心衬托生活品质 大武汉百年近代历史，赋予项目大武汉深厚文化脉络，汉派情结 建筑超越建筑之上，更多的是土地的价值，收藏的价值，宛如奢侈品 揽峰而居 ， 视界没有地平线 伫峰而观 ， 颠覆世界的世界观 形式：奢侈品品鉴活动 目的：利用奢侈品品牌的力量，提升项目地位 内容：联合Top Marques举办个人奢侈品展，邀请 成就客户和意向客户参与。 同时制作为客户专门制作香水及个人签名名笔送 与成交客户 奢侈品品牌链接 形象重塑——销售道具 形象重塑——工地 良好的工地氛围包装，包括施工通道包装，工地外围包装（围墙包装）。 学习“星河湾”好榜样 形象重塑——花园 造楼先造景，景观样板区的作用远远胜过其他一切销售道具。中央景观造价成本较低，但是可以给客户未来生活的想象，项目需要规避目前中央景观现场凌乱的局限。 形象重塑——围墙 突破的地块包装，看不见的销售方式 目的：制造神秘和尊贵，增加项目的精神享受 方式：整个地块用4-5米高的特色形象墙围合封闭，现场展示到位前绝不开放； 内容：传播南湖半岛品牌，建立项目顶级品牌形象。 工地对面有围墙，作用局限于宣传项目形象 工地无围墙围护，工地暴露，无隐秘性，凌乱状态对销售不利 围墙的作用没有充分发挥，建议工地一面也树立围墙，保证工地的隐秘性，建立独立的施工通道，保证现场的整齐有序，建立良好的销售氛围。 形象重塑——售楼部 销售现场价值完善? 1、销售大堂：超五星级案场布置，加强软装(钢琴及园艺布置等) ， 　大堂设咖啡厅，甚至可免费提供部分场地给名车名品作长期展厅； 家居展示 名车展示 软装加强 销售现场价值完善? 2、营造超五星级感销售服务：顶级奢侈品销售员服装及服　 　务体现高品质和专业精神，最基本的是微笑谦恭服务； 销售现场价值完善? 3、现有艺术真品(如达利作品)集中陈列展示，并有相关人员或文字展板介绍，让观者体会到价值所在。 谈判区 谈判区 沙盘区 销控台 谈判区 销控台 沙盘区 吧台 金钥匙物业体验 形象重塑——物业管理 金钥匙物管服务体系 形象重塑——看