重庆永新商住楼项目营销推广构想招商策略现场包装学案.ppt

【前期工作节点】 08年10月1日 11月1日 12月1日 09年1月1日 2月1日 3月1日 甲方资料的提供，销售百问的确定。 销售现场道具及销售物料的准备。 销售答疑及沙盘销讲的准备和培训。 整体营销方案的确定，推广配合公司的确定。 销售中心的建设、装修，销售现场的包装。 项目组进场 提交：重庆永新房地产开发有限公司 提供：重庆品格地产顾问有限公司 永新商住楼营销推广构想 永新商住楼 目标达成全攻略 营 销 环 境 浅 析 营 销 策 略 招 商 策 略 推 广 策 略 现 场 组 织 与 执 行 【 第一章 】 营销环境浅析 【在低迷的市场环境中求发展】 【整体格局】 关于北部新区 北部新区位于重庆主城区，南临渝中半岛，北靠江北国际空港区，西接嘉陵江是以高新技术产业为基础的现代产业基地、都市发达经济圈的核心增长极和都市风貌展示区 北部新区建设用地91.73平方公里，规划人口65万人。划分为北部新区经开园、北部新区高新园两个园区分别由人和、金山、大竹林、鸳鸯、黄茅坪、翠云、礼嘉七个组团组成。 关于人和 人和组团位于北部新区南部，面积18.72平方公里，规划总人口20万 。是未来北部新区的商务中心、客运枢纽、光电产业及高尚住宅区 。 【版块情况】 由于人和立交将人和镇与本项目片区分割开，且缺乏有效的人行通道，因此本案所在区域商业与人和镇商业片区形成了两块独立的商业区域。 【商业发展状况】 目前，由于区域内各楼盘入驻率低，人口总量少。同时，各楼盘的商业体量仅仅作为配套商业，因此商业发展非常落后。 本案 宏帆项目 金地豪苑 北回归线 目前本案周边项目较少，仅为三个，其中在售项目一个，预售项目一个，储备项目一个。 【区域楼盘状况】 3500㎡商业 6000㎡左右 的社区临街 商铺 商业状况 项目预计在8月份开盘 预定 （4350） 26-103㎡ 52397 金地豪苑 一、二号楼销售85%以上， 3号楼即将开盘 4500 42-85㎡ 72322 北回归线 销售情况 住宅价格 （元/㎡） 住宅面 积区间 总建面 项目名称 【周边项目】 主力户型以紧凑两房、三房为主 户型 面积区（㎡） 比例 总价区间（万元/套） 一房 两房 三房 26-42 55-74 85-103 30% 50% 20% 12-20 23-33 36-42 【周边项目】 营销手段丰富，专业度较高 营销手段 物业管理水平较低，物业服务附加值不大 物业管理 景观打造均显粗糙 小区景观 均为满足居家的社区商业 商业配套 仅有少量配套 社区配套 户型设计较好，趋于紧凑 产品设计 均为现在简约风格 建筑风格 均为高层建筑 建筑形态 两房:55-74㎡；三房:85-103㎡ 主力户型 13－36万元/套 总价区间 价格 总体情况 各项指标 4300-4800 【区域市场整体状况】 【SWOT分析】 优势Strength 劣势Weakness 机会Opportunity 威胁Threat 1、地块面积较小，难以打造景观。 2、周边周边公交车较少，出行不便。 3、周边配套较少，生活不便。 4、开发企业的品牌及知名度不高。 1、进驻周边的企业将逐渐增多 2、随着周边项目的完善，项目的环境将得到改善，地段价值也将得到认可。 3、周边拥有商业的楼盘尚未完全启动招商。 1、周边放量加大，竞争激烈。 2、宏观政策趋紧 1、住宅户型设计较好，面积适中。 2、紧临高档楼盘，区域内的居家环境具有一定的市场口碑。 【客户分析】 高收入群体 中等收入群体 低收入群体 5-8% 10-15% 70-80% 企事业、行政机关普通公务 员，大中型企业职工，中小企 业管理人员等。 目标客户群： 年龄结构在25-35岁之间，单身 或结婚不久暂无小孩，个人或 家庭年收入在6-10万元，收入 稳定。 目标客户群特征： 对居住区域的交通、配套较为 敏感，比较看重日常工作、消 费、娱乐的便利性。部分客户 将本案作为后期置业的过渡。 目标客户群居住心理： 【 第二章 】 营销策略 【确立利益最大化的目标】 【整体营销策略】 [确保住宅快速出货] 以低成本、高效率的推广手段，在维持区域平均价格体系的基础上,实现住宅产品的快速出货。 [获取稳定、良好的投资回报] 以先租后卖的商业销售模式，实现商业利益的最大化。 [达成项目利益最大化的最终目的] 【住宅营销策略】 09年2月1日 5月9日 5月4日 9月7日 正式 开盘 1个月 2个月 0.5个月 2个月 1.5个月 开盘期 持销期 强销期 市场认购（预热） 内部认购 开盘后预计销售120套，总销额3400万元 开盘前预计销售70套，总销额1900万元 广告高峰期 广告维持期 广告强推期 广告引入 预计