第三章 资产评估的基本方法.ppt

资产评估学 第三章 资产评估基本方法 第一节 成本法 第二节 收益法 第三节 市场比较法 第四节 资产评估方法的选择 第一节 成本法（The cost method）P34 （三）注意问题 1、历史资料的真实性 2、形成资产价值的成本耗费是必要的 二、成本法的基本计算公式及其各项指标的计算 基本公式： 评估值＝重置成本－实体性损耗－功能性损耗－经济性损耗 ＝重置成本×成新率－功能性损耗－经济性损耗 （一）重置成本及其计量 1、含义 2、异同点 △ 相同点：均采用现行价格计算。 △ 不同点：采用的材料、标准、设计等方面存在差异。但是并未改变基本功能。 3、尽可能选择更新重置成本。理由： （1）更新重置成本比复原重置成本便宜（超额投资成本）； （2）用更新重置成本形成的资产性能优（超额运营成本）。 4计算： A、重置核算法 1)计算：以现行市价为标准 重置成本＝直接成本+间接成本 直接成本包括：购买支出、运输费、安装调试费等。 实践中需据具体情况而定。 间接成本主要指企业管理费、培训费等。3种计算方法。 (1)人工成本法；（2）单价法；（3）百分率法 2)要求：能获得全新状态的现行市价。 3）适用：计算复原重置成本、计算更新重置成本。 B、功能系数法 1）含义：寻找参照物，通过调整功能差异，获得被估资产的重置成本。称功能系数法，即根据功能与成本的函数关系，确定重置成本。 2）计算 a功能线性法--线性法 若功能与成本呈线性关系，计算公式： b规模经济效益指数法--指数法 若功能与成本呈指数关系，计算公式： ??? 该方法计算的一般是更新重置成本。 C、物价指数法 参照物、现行市价无法获得，采用物价指数法。 ■定基物价指数 ■环比物价指数 注意问题：计算的是复原重置成本。 考虑技术进步的影响。 D统计分析法（点面推算法） 当被估资产单价较低，数量较多时，为降低评估成本，可采用此方法。 △ 计算步骤： （1）将被估资产按一定标准分类。 （2）抽样选择代表性资产，适当方法计算重置成本。 （3）计算调整系数K。 （4）据K值计算被估资产重置成本。 某类资产重置成本＝某类资产原始成本×K （二）有形损耗及其计量 ??? 有形损耗--物质损耗或物质磨损，物质磨损或自然力的影响。 ?? 计量方法: 1、观察法 被估资产的有形损耗＝重置成本×（1－成新率） 2、使用年限法 被估资产的有形损耗＝（重置成本-残值）/总使用年限×实际使用年限 实际已使用年限＝名义已使用年限×资产利用率 （三）功能性损耗及其计量 1.功能性损耗的含义 无形损耗，技术进步。体现两方面： (1) 运营成本（物耗、能耗、工耗等） (2)产出能力 2.超额运营成本的计算步聚： (1)计算年超额运营成本=被评估资产与技术先进资产运营成本差 (2)计算年净超额运营成本 年净超额运营成本＝年超额运营成本×（1－所得税率） (3)计算其功能性贬值额: 被估资产功能性贬值额＝年超额运营成本×（1－所得税率）×（P/A,r,n） （四）经济性损耗及其计量 1.?? 经济性损耗的含义 因资产的外部环境变化所导致的资产贬值而非资产本身的问题。 2.??? 表现形式 ① 资产利用率下降 ② 资产年收益额减少 3.? 计算方式 （1）因资产利用率下降导致的经济性损耗的计量 经济性贬值额＝重置成本×经济性贬值率 (2) 因收益额减少而导致的经济性损耗的计量 经济性贬值额＝年收益损失额×（1－所得税率）×（P/A,r,n） ?? 注意问题：考虑资产评估日后是否存在资产利用率下降、收益额减少 三、对重置成本法的评价 1、从成本耗费角度评估资产价值。 2、运用中一般没有严格的前提条件。 3、我国使用较多。专用资产、有限市场资产、非产权变动 第二节 一、收益法的基本原理 （一）收益法的理论基础 效用价值论 资产的价值取决于效用，即资产为其拥有者带来的收益。 （二）收益法的评估思路 预期收益按照一定的折现率或资本化率折现 （三）收益法运用的前提条件 1、货币计量预测资产的收益 2、承担的风险也能用货币计量 3、预期获利的年限 二、收益法的基本计算公式 收益法的基本要素：预期收益、折现率（资本化 率）、收益的持续时间。 （一）未来收益有限期 1、每期收益不等额 2、每期收益等额 （二）未来收益无限期 根据未来收益是否稳定分为两种