房地产成本管理策略与方法技巧.doc

成本管理策略与方法 2010年11月 前 言 永恒的主题 成本——效益 统一的共识 全员参与——强化管理 中心的思想 控源头——严监管——达目标 目 录 一、 CS01表编制 4 二、 概念性方案设计 6 三、方案设计 7 四、 CC02表编制 9 五、 扩初设计 10 六、 施工图设计 12 七、 专业设计 13 八、 选材 15 九、 工程量清单编制 17 十、 CC03表 19 十一、 供应商选择 21 十二、 招标（注：主要针对工程类） 23 十三、 评标（注：主要针对工程类） 25 十四、 定标 26 十五、签订合同与执行 28 十六、设计变更和现场签证 29 十七、合同变更 32 十八、计量支付 33 十九、结算 35 二十、尾款和维保核对与支付 36 一、 CS01表编制 1、目前存在问题点： 1）成本测算与产品定位未能有效结合 2）成本测算与指导设计脱节 3）成本测算缺乏较准确的市场调研依据（有拍脑袋现象），且总体成本标杆偏松，未能实现“前紧、后合理”的控制期望 2、解决问题关注点、实现目标： 1）关注点：如何在满足竞争策略、产品定位、质量标准下确定最佳成本结构、实现投入产出的产品价值最大化？ 2）目标：CS01的成本结构合理（与产品定位一致）、成本测算数据有市场竞争性（数据来源可靠），能够有效指导方案设计。 3、落实途径、原则、措施： 1）建立并不断完善成本数据库、产品标准化部品库，为CS01表编制提供可靠的信息来源。 包含：各地区政府行政收费标准； 各地区基础设施收费和建造标准； 各类产品（本集团、其他企业）建安造价指标； 各地区主要建筑材料价格信息； 产品标准化部品库（按健康住宅技术标准配置、顾客界面材料部品标准配置、系统工程标准配置、机电设备标准配置，以设置企业内部产品标准） 2）按照《项目策划报告》中描述的产品特性及产品市场造价信息（含政府规范部门批准基本数据指标），以“投入产出最大化”为原则编制CS01表； 3）CS01表按二级科目设置编制，以大框架结构成本指导/倒逼方案设计。其中：CS01表中基本造价信息和标准化部品清单应作为指导设计的标准，写入方案设计任务书，在方案招标文件和合同文件中体现。 4、管理工具清单和使用原则： 1）管理工具清单： 管理工具 责任单位 项目策划报告 集团产品研发部（项目策划端口） 成本数据库 集团成本合约部（牵头）， 地区成本合约部共建 产品标准化部品库 集团产品研发部（研发端口） CS01表 集团产品研发部（项目策划端口）为主， 集团成本合约部参与编制/会稿 2）使用原则： 根据项目策划报告，调用成本数据库和产品标准化部品库，编制工程成本数据； 计算“三税、三费”和售价，测算毛利率和净利率，进行投入产出分析； 二、 概念性方案设计 1、目前存在问题点： CS01的指导性未能体现，概念性方案的设计和评审缺乏定量的价值工程分析（投入产出比分析），收益与成本的匹配检视环节未得到重视。 2、解决问题关注点、实现目标： 1）关注点：概念性设计是否符合项目策划报告中的产品定位要求和投入产出比要求，设计的基本信息数据是否匹配CS01表？ 2）目标：CS01指导/倒逼设计，在设计中（尤其是总平布局）综合考虑成本要素，以规划条件为基础，通过价值工程分析评价获得最佳投入产出比。 3、落实途径、方法、措施： 1）在设计过程中，及时检视概念性方案的基本数据指标是否符合项目策划报告中产品定位的要求（包含：产品卖点、户型、质量、成本之间是否匹配） 2）在设计评审中，进行概念性方案设计的价值分析，以及对照CS01表进行成本匹配性的分析。 其中：概念性方案设计的价值分析，含对设计边界条件，宗地现状、市政管线、公共设施以及不同地域不同产品的布置的价值分析，有效控制不可销售的公建及配套建设面积，避免重复建设。 4、管理工具清单和使用原则： 1）管理工具清单： 管理工具 责任部门 价值工程分析套表（概念性方案阶段） （注：开发时间待定） 集团产品研发部（牵头） 集团成本合约部 CS01表 集团产品研发部（项目策划端口）为主，集团成本合约部参与编制/会稿 2）使用原则： 概念性方案评审之前，必须要对照CS01进行成本检视，及相关价值工程分析；经方案评审会审议后，将修订意见反馈给设计单位进行设计优化。 三、方案设计 1、目前存在问题点： 1）（同上） CS01的指导性未能体现，方案的设计和评审缺乏定量的价值工程分析（投入产出比分析），收益与成本的匹配检视环节未得到重视。 2）缺乏方案设计基本概算，以体现产品的基本性价比。 3）未能充分考虑和体现三