房地产抵押业务操作手册技巧.doc

第一章 房产抵押篇 一、业务定义及基本要求 （一）产品定义 房产抵押业务(见名词解释1)是指借款人（自然人、个体工商户、企业主包括企业的主要股东、法定代表人或实际控制人等）以房屋产权作为抵押品（含自有或第三方房屋产权），且满足房地产抵押法定基本条件(见相关法律法规和指导性文件2)，向我公司取得借款，并按期付息，发放的用于其企业正常经营活动的个人贷款或个人授信。房屋产权在房地产登记机构依照法定程序履行了法定房地产抵押登记后，房屋产权仍由产权所有者自行管理，债权人只按期收取约定利息，而无使用管理房屋的权利，待借款还清，借款人（或产权人）收回房屋产权抵押即告终结。如债务人不能履行债务，则债权人有权依法处分抵押房屋，并在处分抵押房屋所得价款中优先受偿。 提供抵押房屋的当事人称为房屋抵押人，接受抵押房屋的原债权人称为房屋抵押权人。房屋抵押人必须具有完全的民事行为能力，无民事行为能力和限制民事行为能力的人不得设定房屋抵押。 （二）积极支持的目标市场 1、具有全国或区域较高知名度的各类商品交易市场、批发市场、批发性商业街等交易市场； 2、城市繁华商业街区或成熟购物中心内的品牌代理商、品牌经销商； 3、大型零售商或为具有垄断性质的大型企业提供配套商品或服务的企业集群； 4、优质的房地产开发项目； 5、与我公司有长期业务往来，结算量大，信用好的其他类型客户。 （三）严禁支持对象 1、管理机制差的企业； 2、同业名声较差的企业； 3、市场经营者（或管理者）有不良记录的； 4、有其他纠纷、诉讼情况。 二、业务受理的基本条件及所需提供资料 （一）业务受理的基本条件 1、借款人具备完全民事行为能力，为用款企业的实际拥有者和控制人，借款人及其配偶、所经营企业资信状况良好，无不良记录； 2、借款人原则上具有授信行所在地的城镇常住户口或有效居留身份，原则上在授信行所在地有自有产权的固定住所； 3、借款人企业在授信行所在地有固定经营场所并连续经营2年（含）以上，经营情况良好，无违法违规记录；若企业经营不足2年的，则借款人需具有3年以上的相关行业经营经验； 4、借款人抵押物良好，且不会出现抵押物受限制(见相关法律法规和指导性文件4)。 （二）业务受理的所需材料（详细版） （一）借款人个人所需材料 （1）借款人及其配偶、抵押人及其配偶、保证人身份证件 1、借款人是中国籍自然人，18周岁（含）以上，且授信到期时年龄不超过60周岁；提供身份证和户口本，户口本应复印首页、本人页及变更页； 2、港澳居民应提供港澳居民身份证及来往大陆通行证； 3、所有证件均应在有效期内； 4、应关注户口本上的姓名、身份证号与身份证是否一致，不一致的是否有曾用名、身份证号是否发生过变更，或由公安机关出具相关证明文件。 （2）个人信用记录（见名词解释11） 1、借款人及其配偶、担保人的信用记录以人行信用报告为参考依据； 2、户口显示存在曾用名或其他身份证号码的，应打印曾用名征信报告或其他身份证号的征信报告； 3、关注征信报告显示的婚姻状况、工作单位、信用卡、贷款、担保情况； 4、申请人声明未婚，但征信报告显示已婚的，由户籍所在地民政部门、公安机关出具婚姻状况证明； 5、如果借款人与抵押人非同一人的，还须查询抵押人信用记录； 6、信用报告中存在以下不良信用情况的，应提供还款凭证，否则不予受理。 （1）贷记卡、准贷记卡当前状态为止付、呆滞、呆账或当前逾期； （2）借款人及配偶贷款记录很差。如确能出具相关资料，证明逾期责任不在借款人或信用报告错误的，可酌情受理，但应区分具体情况适当提高利率浮动比例或降低抵押率。 （3）借款人、抵押人婚姻状况证明 1、已婚者需提供结婚证复印件，应核对结婚证上记载的姓名、身份证号与身份证、户口本的一致性； 2、未婚、离婚、丧偶需提供无配偶声明，离婚的应提供离婚判决书或离婚证、离婚协议； 3、丧偶者需提供医院出具的死亡证明。 （4）个人银行账户对账单 1、提供个人最近6个月银行对账单； 2、必须计算贷方发生额合计数，根据回款、用款周期确定分期用款、还款计划。 （5）资产证明的评审要求 房产抵押业务需提供房产证，土地使用权证； 为提高贷款的通过率，借款人需提供股票、基金对账单、个人储蓄存款存单、理财协议、国债、信托产品等复印件。（如有） （6）全国法院被执行人查询 1、必须逐笔登录全国法院信息系统进行网上查询，并打印借款人及配偶、抵押人及配偶、保证人、用款企业（含法人控股股东）的被执行人查询结果，并作为授信资料；如有曾用名（包括自然人及用款企业）也应打印被执行人查询结果； 2、如果存在被执行信息且单笔金额超过10万元，应要求当事人提供法律文书（调解书、判决书等），了解纠纷原因是否涉及借款人及企业诚信； 3、如果被执行状态为“执行中”，原则上不予受理