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房 地 产 法 第一章 房地产法概述 第一节 法律基础 一、法律的性质 （一）法律概念 1、法的本质 ① 法是统治阶级意志的集中反映； ② 法的内容由社会物质生活条件决定。 2、法的特征 ① 法是调整社会关系的行为规范 ② 法是由国家制定和认可的社会规范 ③ 法是规定权利和义务的社会规范 ④ 法是由国家强制力保证实施的社会规范 （二）法律形式 1、习惯法 2、成文法 3、判例法 （三）法律体系 1、定义 指有国家各个法律部门的现行法律规范所组成的有机联系的统一整体。 2、我国目前的法律体系 第一层次：宪法 （包括选举法、特别行政区基本法、国籍法等） 第二层次：基本法 （包括民法、刑法、行政法、经济法、诉讼 等） 第三层次：建设法、不动产法、国土资源法等 第四层次：房地产法、土地管理法、森林保护法等 第五层次：各类条例、规章 （四）法制 狭义：指法律制度的简称。 广义：指民主政治的制度化、法律化，并严格依照法律进行国家管理的一种原则。 即“有法可依，有法必依，执法必严，违法必究”。 二、法律规范 （一）定义 法律规范是掌握政权的阶级依照自己的意志，由国家机关制定或认可并由国家强制力保证其实施的具体行为规范。 法律规范与法律的关系是个体与整体的关系。规范是法律的具体化，调整某类行为的不同法律规范组成了法律。 法律规范的表现形式是法律文件。 （二）构成要素 1、假定 指法律规范中，确定适用该规范的条件和环境部分。 2、处理（行为模式） 指行为规则的本身，是法律规范确定的允许做什么，禁止做什么，要求做什么的部分。 3、制裁（法律后果） 指法律规范的后果部分，即说明违反法律规范时，国家将予以怎样的处置。 三、法律关系和法律事实 （一）法律关系 1、定义 指由法律规范所确定和调整的人与人或人与社会之间的权利义务关系。 2、法律关系三要素 A、主体 指参加建设业活动，受建设法律规范调整，在法律上享有权利、承担义务的人。 B、客体 指建设法律关系的主体享有的权利和承担的义务所共同指向的事务。一般客体分为财、物、行为和非物质财富。 C、内容 （1）权利 （2）义务 3、法律关系的产生、变更和消灭 A、定义 （1）法律关系的产生是指建设法律关系的主体之间形成了一定的权利和义务关系。 （2）法律关系的变更是指法律关系的三个要素（主体、客体、内容）发生变化。 （3）法律关系的消灭是指法律关系主体之间的权利义务不复存在，彼此丧失了约束力。 B、建设法律关系产生、变更和消灭的原因 法律事实即是建设法律关系产生、变更和消灭的原因。这种事实分为两类：一类是事件，另一类是行为。 （二）法律事实 1、定义 指由法律规范所确定的，能够引起法律关系产生、变更或解除的客观事实。 内涵：①法律事实必须要由法律来确定； ②法律事实是客观事实的一种，但客观事实未必是法律事实。 2、种类 A、事件 指法律规范所规定的不依当事人的意志为转移的客观事件。 分为自然事件、意外事件 B、行为 指能够引起权利义务关系产生、变更、或解除的人的有意识行为。 分为作为、不作为两种。 四、法律责任 （一）概念 指由于违法行为、违约行为或者由于法律规定而应承受的某种不利的法律后果。 （二）种类 1、民事责任 2、刑事责任 3、行政责任 4、违宪责任 （三）法律责任的特征 1、法律责任具有法定性 2、引起法律责任的原因是法律关系的主体违反了法律 3、法律责任的大小同违反法律义务的程度相适应 4、法律责任须由专门的国家机关和部门来认定 （四）法律责任的构成条件 1、一般构成要件 A、有损害事实发生 B、存在违法行为 C、违法行为与损害事实之间有因果关系 D、违法者主观上有过错 2、特殊构成要件 A、特殊主体 B、特殊结果 C、无过错责任 D、转承责任 五、时效制度 （一）时效的概念 指一定事实状态在法律规定期间内的持续存在，从而产生与该事实状态相适应的法律效力。 我国只承认消灭时效制度，即诉讼时效 （二）诉讼时效 1、定义 即权利人在法定期间内，未向法院提起诉讼请求保护其权利时，法律规定消灭其申诉权的制度。 2、种类 （1）普通诉讼时效 通常为2年。除法律特别规定外，民事诉讼适用普通诉讼时效 （2）短期诉讼时效 a身体受到伤害要求赔偿的； b延付或拒付租金的； c出售质量不合格的商品未申明的 d寄存财物被丢失或损坏的 以上四类诉讼时效为1年 （3）最长保护期限 从权利被侵害之日起的20年 （4）特