房地产估价(第1章)技巧.ppt

《房地产估价》 第1章 绪论 1.1 房地产概述 1.2 房地产估价概述 1.3 房地产的区位状况、实物状况和 权益状况 1.1 房地产概述 1.1.1 房地产的概念 1. 房地产的含义 房地产是指土地以及建筑物等土地定着物，是实物、权益和区位三 者的结合体。 2. 房地产的实物、权益、区位的含义 （1）房地产实物的含义。 房地产实物是指房地产的有形实体部分。 （2）房地产权益的含义。 房地产权益是指基于房地产实物而衍生出来的权利、利益和好处。 目前，我国主要有房屋所有权、建设用地使用权、宅基地使用权、土 地承包经营权、地役权、抵押权和租赁权。 （3）房地产区位的含义。 房地产区位是指房地产与其他房地产或者事物在空间方位和距离的 关系，包括位置、交通、周围环境和景观、外部配套设施等因素。 地役权，是指为使用自己不动产的便利或提高其效益而按照合同约定利用他人不动产的权利。其一，地役权是按照当事人的约定设立的用益物权。其二，地役权是存在于他人不动产上的用益物权。其三，地役权是为了需役地的便利而设立的用益物权。 3. 建筑物的含义 建筑物作为最主要的土地定着物，有广义和狭义之分。广义的建物 包括房屋和构筑物。狭义的建筑物是指房屋，不包括构筑物。 4. 房屋、构筑物的含义 房屋是指有基础、墙体、屋顶、门、窗围合而成供人们在其中生产 、生活等活动的空间场所。构筑物是指人们通常不直接在其中进行生产 和生活活动的建筑物。例如道路、桥梁、水塔、烟囱等。 如何区分房屋和构筑物？ 5. 其他土地定着物的含义 其他土地定着物是指建筑物以外的附属于或者与土地或建筑物结合 为一体，是土地或建筑物的从物。 其他土地定着物与土地或建筑物在物理上是一体的、不可分离，或 虽可分离，但分离后会破坏土地、建筑物的完整性、使用价值或功能， 减损房地产的价值。 1.2 房地产估价概述 1.2.1 房地产估价的含义 房地产估价是指房地产估价师和房地产估价机构接受他人委托，为了特定目的，遵循估价原则，按照估价程序，选用适宜的估价方法，并在综合分析影响房地产价格因素的基础上，对房地产在价值时点的客观合理价格或价值进行分析、测算和判断，并提供相关专业意见的活动。 本质上房地产估价是评估房地产的价值而不是价格；房地产估价是模拟市场定价而不是替代市场定价；房地产估价是提供价值意见而不是作价格保证；房地产估价既是一门科学也是一门艺术。 1. 房地产估价 2. 房地产估价机构 3. 房地产估价师 4. 注册房地产估价师 5. 估价委托人 6. 估价利害关系人 7. 估价项目 8. 估价目的 9. 价值时点 10. 估价对象 11. 价值类型 12. 估价原则 13. 估价程序 14. 估价依据 15. 估价假设 16. 估价方法 17. 估价基础数据 18. 估价参数 19. 估价结果 20. 估价报告 21. 批量估价 22. 个案估价 23. 类似房地产 24. 估价信用档案 1.3 房地产的区位、实物、权益状况 房地产的基本状况包括名称、坐落、四至、规模、用途和权属六个方面。 1. 名称 说明待估房地产的名字，例如，估价对象为××建设项目用地；××大厦；××小区××楼××单元××住宅；××企业行政办公楼。 2. 坐落 说明待估房地产的具体地点，例如，估价对象位于××省××市××区××路××号。 3. 四至 说明待估房地产四周的界限，例如，估价对象东至××，南至××，西至××，北至××。 4. 规模 对于土地，要说明土地面积，例如，估价对象土地面积××ｍ2（面积较大时以公顷为单位）；对于建筑物，要说明建筑面积、套内建筑面积、使用面积、营业面积、可出租面积。 5. 用途 说明待估房地产的规划用途、设计用途、实际用途和预期用途。在估价作业时，要按照合法原则来确定估价对象房地产的用途。 6. 权属 对于土地，要说明土地所有