房地产估价14技巧.doc

房地产抵押估价报告 项目名称：安庆市开发区中兴大道与天柱山路交汇处天娇花园1幢一层5室、6室及龙门口西侧12#楼西头第一间三开间商业房地产抵押价值评估 委 托 方：储祥林 估 价 方：XXX房地产土地评估咨询有限公司 估价人员：XXX（注册号：XXX） XXX（注册号：XXX） 估价报告出具日期： 2014年3月29日 估价技术报告编号：XXX技字[2014]第0012号 XXX房地产土地评估咨询有限公司 致委托方函 储祥林同志: 承蒙委托，我公司本着客观、公正、科学、独立的原则，对位于安庆市开发区中兴大道与天柱山路交汇处天娇花园1幢一层5室、6室及龙门口西侧12#楼西头第一间三开间商业房地产进行了抵押价值评估。 本公司根据估价目的--为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值，依据《房地产估价规范》、《房地产抵押估价指导意见》以及国家的相关法律、法规，遵循估价原则，对影响房地产抵押价值的因素进行分析的基础上，采用市场比较法及收益法两种估价方法，经过测算，结合估价人员的经验，测算出估价对象在价值时点2014年2月25日（现场勘查之日）的价值（价值定义：房地产抵押价值为抵押房地产在估价时点的市场价值，等于假定未设立法定优先受偿权利下的市场价值减去房地产估价师知悉的法定优先受偿款。）如下： （一）未设定法定优先受偿权下的市场价值为：4568579元。 （二）房地产估价师知悉的法定优先受偿款为0。 （三）房地产抵押价值： 总 价：4568579元； 大 写：人民币肆佰伍拾陆万捌仟伍佰柒拾玖元整。 估价对象 单价（元/㎡） 建筑面积（㎡） 价值（元） Ⅰ、开发区中兴大道与天柱山路交汇处天娇花园1幢一层5室、6室 25155 130.34 3278703 Ⅱ、龙门口西侧12#楼西头第一间 23525 54.83 1289876 合 计 4568579 XXX房地产土地评估咨询有限公司 法定代表人： 二○一四年三月二十九日目 录 注册房地产估价师声明 1 估价的假设和限制条件 2 房地产估价结果报告 4 一、委托方 4 二、估价方 4 三、估价对象及其范围 4 四、估价目的 6 五、估价时点 7 六、价值定义 7 七、估价依据 8 八、估价原则 8 九、估价方法 9 十、估价结果 9 十一、估价人员 9 十二、估价作业日期 9 十三、估价对象变现能力分析 9 十四、抵押期间的有关风险提示 11 房地产估价技术报告 13 一、实物状况描述与分析 13 二、权益状况描述与分析 13 三、区位状况描述与分析 15 四、市场背景分析 15 五、最高最佳使用分析 19 六、估价方法适用性分析 20 七、估价测算过程 20 八、估价结果确定 34 附件： 35 1、估价委托书； 35 2、区位示意图、现场勘查图； 35 3、权属资料《房地产权证》、《国有土地使用证》复印件； 35 4、估价机构营业执照、资质证书复印件； 35 5、估价师注册证书复印件。 35 注册房地产估价师声明 我们郑重声明： 1、我们在本估价报告中陈述的事实是真实的和准确的。 2、本估价报告中的分析、意见和结论是我们自己公正的专业分析、意见和结论，但受到本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制。 3、我们与本估价报告中的估价对象没有利害关系，也与有关当事人没有个人利害关系或偏见。 4、我们依据中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》进行分析，形成意见和结论，撰写本估价报告。 5、本估价报告依据了委托方提供的相关资料，委托方对资料的真实性负责。因资料失真造成估价结果有误的，本公司不承担相应责任。 6、没有人对本估价报告提供了重要专业帮助。 7、委托方只可按本估价报告的估价目的使用，不可用于其他用途。 8、本估价报告的全部或部分未经本公司同意，不得发表于任何公开媒体上。 注册房地产估价师： XXX 签名： 注册号XXX XXX 签名： 注册号XXX 估价的假设和限制条件 一、估价报告结论成立的假设1、2、3、、二、估价报告使用的限制条件 2、估价对象权属清晰无异议，不属于行政法规规定不得抵押的房地产。 3、估价对象建筑结构的更改及功能布局的变化，均会对估价结果产生一定影响。估价时点后，估价对象的质量及重置价格标准发生变化，并对估价对象价值产生明显影响时，不能直接使用本估价结论。 4、本次估价结果未考虑国家宏观经济政策发生重大变化及遇到自然力和其他不可抗力时可能对估价结果产生的严重影响。 5、本次估价未考虑特殊交易方式对估价结论的影响，也未考