房地产估价——成本法技巧.doc

房地产价格评估 实 训 报 告 组长：王瑶 组员：李姗姗、王彩虹、韩雪亭 吕 新、谢 彤、赵 欣 目 录 一、致委托人函：…………………………………………………… 04 二、估价师声明:………………………………………………………05 三、估价的假设和限制条件:…………………………………………06 四、估价结果报告:……………………………………………………07 五、估价技术报告:…………………………………………………… 08 (一)个别因素分析:………………………………………… 08 (二)市场背景分析:………………………………………… 08-11 (三)最高最佳使用分析:…………………………………… 11-12 (四)估价方法选用:………………………………………………13 (五)估价计算过程及结果确定:…………………………… 13-14 (六)市场风险和变现能力提示:………………………… 15-17 附件 1、估价对象地理位置 2、估价人员资质证书复印件 3、估价机构资质证书复印件 天津市大港区 地球村工程项目评估报告 委 托 人：大地12城房地产开发公司 估价机构：天津市金牌房地产评估有限公司 注册房地产估价师：王瑶 作业日期：二O一二年五月二十一日 至二O一二年六月九日 报告编号：评估字[2012] 第2330号 声明： 本报告仅供客户内部使用，版权归巨信房地产评估有限公司所有，未经我公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。 一、致委托人函 吕女士： 您好！受您委托，我公司对位于天津市大港区地球村工程项目完成了价格评估工作。估价目的是“确定该商品住宅在2010年5月21日的市场价格”。估价时点为2010年5月21日。经过实地查看和市场调查，根据委托人提供的相关证明资料，遵照《中华人民共和国房地产管理法》、国家标准《房地产估价规范》、《房地产抵押估价指导意见》及政府有关政策、法规，并根据估价目的，遵循独立、客观、公正、合法、谨慎的原则，按照估价程序，选用适宜的估价方法，并对影响估价对象价格的因素进行认真分析，结合估价经验，在满足本次估价假设和限制条件的前提下，经过详细测算后确定估价对象在估价时点的市场价格总价为:￥200000000元，大写(人民币)：贰亿元整。 估价结果明细表 估价对象名称 建筑面积 (㎡) 每平方米单价 (元/㎡) 市场价值 (元) 天津市大港区地球村小区 200000 5500 7100 欲了解估价对象的权益状况、实体状况及估价结果形成过程等全面情况，应认真阅读“估价结果报告”、“估价技术报告”等估价报告书全文。天津市金牌房地产评估有限公司 法定代表人：王瑶 二○一二年五月二十一日 二、估价师声明 （一）我们郑重声明： 1、我们在本估价报告中陈述的事实是真实和准确的。我们忠实于估价对象的客观现状和现场查看资料，本报告所依据的《房屋所有权证》由委托人提供，委托人应对权属证件的真实、可靠性负责。 2、本估价报告中的分析、意见和结论是我们自己公正的专业分析、意见和结论，但受到本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制。 3、我们与估价报告中的估价对象没有（或有已载明的）利害关系，也与有关当事人没有（或有已载明的）个人利害关系或偏见。 4、我们依照中华人民共和国国家标准GB/T 50291-1999建标48号《房地产估价规范》进行分析，形成意见和结论，撰写本估价报告。 5、没有人对本估价报告提供重要专业帮助。 6、估价人员已对本估价报告中的估价对象进行了实地查勘，并作了详细的记录。估价人员对估价对象的勘查仅限于估价对象的外观和使用状况，估价人员不承担对估价对象建筑结构质量进行调查的责任，也不承担对其他被遮盖未暴露及难于接触到的部分进行勘查的责任。 7、本报告估价结果仅作为委托人在本次估价目的下使用，不得做其他用途。未经本估价机构书面同意，本报告的全部或任何一部分均不得向委托人、报告使用者、报告审查部门以外的单位和个人提供，也不得以任何形式公开发表。我们不承担由于报告使用不当而造成的一切损失。 8、如发现本报