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《房地产估价理论与方法》复习题 1 简述专业房地产估价的定义；与非专业估价相比，专业估价有哪些特点？(P2) 答：定义：专业房地产估价是指房地产估价机构接受他人委托，选派房地产估价师对房地产的价值或价格进行分析测算和判断并提供相关专业意见的活动；他是专业机构和专业人员完成的；他提供的专业意见，他具有公信力，他实行有偿服务，他有担当法律责任。答：本质：评估房地产价值?现实需要：房地产抵押的需要；房地产税收的需要，房地产征收征用的需要，房地产司法拍卖的需要，房地产分家析产的需要，房地产损害赔偿的需要，房地产保险的需要，房地产转让和租赁的需要，国有建设用地使用权出让的需要，企业有关经济行为的需要，房地产行政管理的需要，其他方面需要。答：由于房地产市场是不完全市场并且有许多妨碍房地产合理行程的因素，所以房地产难以自动形成适当的价格，从而需要估价师进行代替市场的估价。4 房地产估价为何在估价行业中占主体？(P13) 1:房地产量大面广，其他财产相对较少；2：房地产需要估价的情形较多，其他财产需要估价的情形较少3：房地产估价还普遍提供房地产咨询服务，其他财产估价主要限于价值评估本身。答：房地产权益：是房地产中无形的、不可触摸的部分，是基于房地产实物而衍生出来发权利、利益和好处。区位：房地产区位是指该房地产与其他房地产或事物在空间方位和距离上的关系，包括位置、交通、外部配套设施、周围环境等。内容：1:拥有的房地产权利2:该房地产权利受其他房地产权利的限制情况3：该房地产权利受房地产权利以外因素的限制情况4:额外的利益或好处 房地产是指土地建筑物及其他地上定着物答：1:不可移动2：独一无二3：寿命长久4：供给有限5：价值较大6：用途多样7：相互影响8：易受限制9：难以变观10：保值增值答：房地产由于具有价值较大、独一无二、易受限制等特性，加上交易手续较繁杂等原因，使得同一宗房地产的买卖不会频繁发生，一旦需要出售，通常需要较长时间才能脱手。答：同：都是价格，是价值的货币表现；都有波动，受供求因素的影响；都是按质论价，既优质高价劣质低价。?异：房地产价格与区位关系密切，一般物品的价格与区位关系不大；房地产价格实质上是房地产权益的价格，一般物品的价格是物品本身的价格；房地产价格有买卖价格和租赁价格，一般物品的价格主要是买卖价格；房地产价格容易受交易者的个人情况影响，一般物品的价格不易受交易者个别情况的左右；房地产价格形成的时间通常较长，一般物品的价格行程时间一般较短。 除了随机因素，经常起作用的因素有：①该种房地产的价格水平；②消费者的收入水平；③消费者的偏好；④相关房地产的价格水平；⑤消费者对未来的预期。与某种房地产相关的房地产，是指该种房地产的替代品和互补品。房地产的供给量是由许多因素决定的，除了随机因素，经常起作用的因素有：①该种房地产的价格水平；②该种房地产的开发成本；③该种房地产的开发技术水平；④房地产开发商对未来的预期。房地产均衡价格是指当房地产的市场需求量与市场供给量相等时的价格，也就是房地产的市场需求曲线与市场供给曲线相交时的价格(1)法律上的许可性。(2)技术上的可能性。(3)经济上的可行性。(4)价值是否最大。：(1)如果附近的房地产知其价格，则可以依据替代原则，由这些的房地产的价格推算出估价对象的价格。(2)不能孤立地思考估价对象的价格，要考虑相近效用的房地产的价格牵掣。①搜集交易实例；②选取可比实例；求取比准价格。法适用的对象是搜集完整、真实的交易实例，是提高估价精度的一个基本保证。 简述假设开发法的含义、本质、理论依据及假设开发法估价的操作步骤简述假设开发法适用的估价对象 简述假设开发法中法与法的主要区别 简述长期趋势法 简述长期趋势法适用的估价对象和条件 简述路线价法的含义、理论依据、操作步骤及其适用的估价对象和条件 简述路线价法中选取标准临街宗地的具体要求 简述路线价法中的“四三二一法则”和“九八七六法则”“九八七六法则” 需要补地价的情形主要有哪些？ 高层建筑地价分摊可以解决哪些问题？高层建筑地价分摊的方法有哪些？ 房地产估价的基本程序有哪些？ 简述房地产估价程序的作用？ 房地产估价报告通常由哪些部分组成？