房地产估价技巧.doc

? ? ? ? ? 《房地产估价》习题集 ? ? ? ? ? ? ? ? ? 湖南城市学院城市管理学院 房地产教研室编 ? ? ? ? 二OO八年三月 ? ? ? ? ? ? 《房地产估价》习题集（一） 一、单项选择题（共15小题，每小题1分。每小题的备选答案中，只有一个答案最符合题意，请将其编号填入相应括号里） 1、楼面地价=土地单价/（?????）。 A、建筑层数；B、建筑覆盖率；C、绿地率；D、建筑容积率。 2、某一房地产价格水平的高低，主要取决于（?????）供求状况。 A、本地区房地产的；B、全国房地产的；C、本地区本类房地产的；D、本类房地产的。 3、完好房的成新度一般为（?????）。 A、十成新；B、九到十成新；C、八到十成新；D、七到十成新。 4、其他条件相同，期房价格一般（????）现房价格。 A、高于；B、低于；C、等于；D、不可比。 5、用市场比较法评估房地产价格时，通常要对比较实例价格进行交易情况、交易日期、（???）、个别因素修正。 A、环境因素；B、质量因素；C、区域因素；D、新旧程度。 6、对比较实例价格进行交易日期修正时，最适宜采用（????）。 A、一般物价指数；B、建筑材料价格指数；C、房地产价格指数；D、定额调整系数。 7、用成本法估价时，房屋现值等于（?????）。 A、房屋重置价格—折旧年限×尚可使用年限；B、房屋重置价格—折旧年限×耐用年限；C、房屋重置价格×成新度；D、房屋重置价格—年折旧额。 8、用成本法评估新建房地价格的基本公式为：新建房地价格=取得土地费用+（???）+正常利税。 A、拆迁费用；B、建造建筑物费用；C、公共设施建设费用；D、市政设施建设费用。 9、土地价格=[房地纯收益-（????）]/土地还原利率 A、土地纯收益；B、建筑物价格×建筑物还原利率；C、建筑物总收益；D、房地费用。 10、从理论上讲，获取纯收益的可靠性越低，选用的还原利率应（????）。 A、越高；B、越低；C、不变；D、越可靠。 11、某房地产正常年纯收益为6000元，当前银行年利率为10%，购买年为8，估价应为（????）元。 A、54000；B、32010；C、48000；D、60000。 12、收益法公式成立的条件是（????）。 A、a每年不变、有限年期、r每年不变且大于零；B、a每年不变、无限年期、r每年不变且大于零；C、a每年变化、有限年期、r每年不变且大于零；D、a每年不变、有限年期、r每年变化且大于零。 13、某临街深度30.48米（即100英尺）的矩形宗地，总价为100万元。根据四、三、二、一法则，该宗地临街前半部分的价格应为（????）万元。 A、50；B、70；C、30；D、40。 14、某房地产1992年1月1日的价格为1000元/平方米，1992年到1995年年平均上涨10%，用长期趋势法评估，该房地产1996年1月1日的价格应为（????）元/平方米。 A、1611；B、1331；C、1464；D、1400。 15、同一建筑物若使用性质不同，其年折旧额由大到小的排列顺序为（????）。 A、一般生产用房、腐蚀性生产用房、非生产用房；B、非生产用房、一般生产用房、腐蚀性生产用房；C、腐蚀性生产用房、一般生产用房、非生产用房；D、非生产用房、腐蚀性生产用房、一般生产用房。 二、多项选择题（共10题，每题2分。每题的备选答案中，有两个或两个以上符合题意的答案，请将其编号填入各题的相应括号内。错选或多选均不得分；少选但选择正确的，每个选项得0.5分） 1、估价上真实、客观、合理的价格是指（?????）。 A、交易双方均接受的价格；B、对交易双方来说经济上合理的价格；C、正常交易情况下形成的价格；D、政府规定或希望的价格。 2、运用市场比较法估价时选取的比较实例应符合下列要求（????）。 A、与估价对象具有类似性；B、交易日期与估价时点接近；C、交易双方有经济关系；D、成交价格是单价。 3、房屋估价时，确定其面积的依据有（????）。 A、房屋所有权证所载面积；B、房屋现有实际面积（当实际面积大于房屋所有权证所载面积时）；C、建筑竣工图所载面积（当房屋已竣工验收合格，尚未办理房屋所有权证时）；D、房屋买卖合同所载面积。 4、运用成本法评估房屋价格时，影响估价结论准确性的因素有（????）。 A、估价人员所确认的房屋成新度的准确性；B、会计报表中房屋计提折旧的原始记录的完备性；C、房屋结构类型确认的正确与否；D、房屋重置价格的准确性。 5、运用收益法评估房地产价格时，影响估价结论准确性的因素有：（????） A、总收益的准确性；B、费用及扣除项目的准确性；C、基准地价的准确性；D、还原利率的准确性。 6、根据国家有关规定，房屋完损等级是根据房屋（????）的完好、损坏程度来