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从“蛋糕”到“圈地” 　　养老地产的山东样本 　　坐落在青岛市崂山区的青岛新华锦国际颐养中心是山东最早的养老地产项目之一，项目总投资约3亿元，共27层，其中分4层公共配套设施和23层住宅，总建筑面积14000余平方米。所有服务人员全部大专以上学历，管理人员均赴日经过专业培训，并取得日本政府承认的颐养资格证书；硬件设施也很棒，所有房间豪华精装，网点部分设专属餐厅、健身房、阅览室、美发室等。同时不定期组织开展文化娱乐活动和健康讲座，如果有意向，新华锦甚至可以安排您到国外旅游。 　　当然，高端的颐养价格不菲。据了解，目前新华锦主要有三种入住模式，会员可以一次性缴纳一定金额的入住保证金，免费享受中心的居住、餐饮、文化娱乐、康体健身、旅游等各项服务内容。也可缴纳部分入住保证金（20万元起），每月缴纳相应的服务管理费。再就是按照月住和年住的形式，按月或按年缴纳相关费用入住中心，无需缴纳入住保证金。 　　据了解，目前省内养老地产有十余家，除新华锦外，烟台御花园老年公寓、潍坊多利达养生公馆等养老社区项目也采取类似的会员制。 　　与传统老年公寓不同，这些养老社区建设面积都超过了100亩以上，配有公寓、医疗机构、家政服务、疗养娱乐设施，甚至还有老年大学。而老年人在缴纳一定比例会员费或者“保证金”、“管理费”后，便可以免费入住。而这笔资金最低为25万元，最多则为300万元。 　　青岛新华锦国际颐养中心副总经理黎权说，缴纳的133万元“保证金”，“会员离开或者离世时，这个保证金是全额退还的，我们会在老年公寓和老人之间寻找一个第三方，如果老人去世，保证金会退给第三方。”黎权说，一般而言，第三方就是老人的监护人，或者子女。如果入住老人不愿意一次性缴纳百余万的保证金，也可以按照每月6000元起的服务保证金缴纳，但这笔钱在退住时，不退还。对于这种方式是否为鼓励老人一次性缴纳保证金时，黎权并未正面给予答复。 　　山东省老龄工作委员会办公室副巡视员王照奎表示，过去一个老年公寓投资上千万，甚至上亿，如果传统租床回本，可能需要几十年才能收回本金。如果按照上述方式，养老社区的投资方可以在短期内回笼资金，甚至可以在老人居住的时间内，再将这笔资金进行新的投资，不仅是良好的集资方式，也可以获得客观的投资回报。 　　值得注意的是，省老龄办有关负责人表示，目前这种养老新模式仍缺少必要的金融管理政策。据了解，在我省5月28日出台的《山东省人民政府关于加快发展养老服务业的意见》中，曾要求支持保险资金投资建设养老服务社区，健全养老服务金融产品，但具体实施措施仍在制定当中。 　　“如果这些企业倒闭，老年人可以凭借居住的房产来维权，但问题是这些房产的所有权不属于老人，因此风险问题仍值得关注。”省老龄办一位负责人表示。 　　以“养老”之名“圈地”？ 　　随着近两年政策的不断倾斜和刺激，养老地产由徘徊观望迅速进入沸腾期。大大小小的各类企业都对这块蛋糕垂涎不已。据行业知情人士透露，目前中国养老市场的商机约4万亿元人民币，而到2030年有望增加至13万亿元。“因此，目前我国养老地产的格局形成了保险系、央企系、房企系三足鼎立的格局，而仅房企系中，就有逾30家企业已经在全国范围内拓展养老地产，全国投资规模已超过千亿元。” 　　养老地产真的如此“沸腾”吗？ 　　今年4月，北京长青国际老年公寓有限公司八成股权被挂牌出售。该公司为北京城建与中国红十字基金会所有。其开发的项目有北京曜阳国际老年公寓。2012年北京长青亏损5042.7万元，2013年亏损4926.1万元。 　　这只是国内养老机构亏损的一个缩影。因为入住率是保证养老地产盈利与否的决定性条件。一般来说，养老院入住率要达到70%～80%，才能实现盈亏平衡。而在国内，目前入住率良好的机构很少。 　　“由于养老地产更贴近商业，考验的是运营能力，而且由于回款速度较慢，对企业的资金链也是考验。又因为国内养老地产无融资渠道，这对投资企业压力相当大。”某金融机构地产金融部负责人告诉记者。 　　值得注意的是，不少知名房企人士坦言，当今各类资本一窝蜂钻进养老行业，也并不是一件好事。如今，国内的养老地产市场可谓鱼龙混杂，一些企业从事的养老地产更像是一场以养老为名的“圈地运动”，而如何为养老地产找准发展方向，业界也是众说纷纭。 　　一位不愿透露姓名的某地产知名人士透露，在住宅、商业等地产严厉调控的同时，国家对带有公益性质的养老地产往往具有一定的政策支持，一些开发商趁机钻政策的漏洞，借发展养老地产为名，实则圈地赚钱。还有一些保险业投资的养老地产项目，打着养老的名义向政府要求划拨土地，却暗自“以租代售”获取利润，这些都是开发商“挂羊头卖狗肉”的行为。 　　全经联养生养老地产委员会秘书长陈宝存表示，他了解到有个项目，拿了6000亩