安溪房地产市场调n研报告.doc

第一部分：市场分析 目前安溪整体市场概况 1、国六条及其它新政后的安溪房地产： 安溪由于民间资本雄厚，购买力强，被各个房地产商看好。大量资金进入房地产市场，未来市场竞争将极其激烈；原本空白的高端住宅市场也不断有项目进入，性价比成为房产项目取胜的关键。 自留土地及自建房叫停，商品房买卖成为房产获取及交易的绝对主流；尤其是别墅类产品，在未来一段时期内将成为房地产类的绝版产品。 厦门房价进入一个相对的高位，投资成本加大，利润空间缩小，部分安溪籍炒家及投资者回归安溪市场，投机市场再度活跃，同时也拉动安溪整体房价上涨。 二、安溪房地产的发展特征： 房价提升过快，存在一定的虚高现象： 随着地价的上涨，今年安溪县房地产价格上涨迅速，尤其是城区边缘中端区域的房价提升幅度较大，但是销售状况和去化速度较低，市场认可程度低，有价无市，背离了目标客群的认知，销售速度缓慢。这个现象我们应该从三个方面来看待： 其一，今年国家对房地产的宏观调控的原因的影响，国家今年加大了针对房地产的调控力度，客观讲，目前的调控主要针对少数大城市的房地产投机炒作，对于主要针对购房使用需求安溪房产不会产生过多的影响，但由于媒体的恶意渲染，消费者都认为房价会产生较大的降幅，这在各个城市房地产销售都产生了一定的影响。 其二，安溪县的整体房价架构不合理，安溪目前中心地段和边缘地段的房价价差高出1000元/㎡以上的价格，象龙凤都城三期以及茶都三期的价格也就在2500元/㎡左右，而城区中的如新景商业中心住宅、鸿业华庭以及原来的三远商城住宅最高卖到5000元/㎡，这在其它中小县级城市中是极为罕见的，这种情况不利于房地产的继续发展。 其三，安溪某些项目的价格确实存在虚高现象，我们认为，让市场接受的价格就是合理的价格，而安溪县市场上一些项目价格比去年有了大幅度的提升，但销售形势却极不理想，这种情况，认为就属于价格虚高，这也是三远江滨花园和世纪毫庭一期销售情况良好，而二期产品却出现滞销的原因了。 个人成为商品房购买主体，需求主体向中、高端靠拢： 安溪自住房制度改革实行以来，个人购买商品房比例逐年增加，安溪房地产市场在发展初期需求市场的主体为一批先富裕起来的人，比如一些私营业主或个体老板，比如灰色黑色收入群体等。他们喜欢、并且有能力、有实力购买大面积、高总价的产品。在金字塔的需求理论中，他们属于最顶端的消费阶级，数量相对较少,有人需要，就有人供应，这就是市场规律。但是安溪市场上由于缺乏高端产品，这一类人群基本都在厦门都等购房；而新的消费群体，也是此时市场的消费主体转向了乡镇中产阶级：如长期生产积累了相当财富的茶农，刚刚到城市创业的中小私营业主、机关事业单位工作的普通职员或企业中层级管理人员以及和在经济效益较好的企业单位的普通员工等等。他们属于中间的消费层，数量最大，总体消费力最强，是目前正在满足和尚未满足的消费群体，也是现在和一定时期内安溪房地产市场的消费中坚。 中低端产品激烈，中高端市场需求尚未有效释放： 放眼目前的安溪房地产市场，我们可以发现市场上的项目都是以中低端为主，而今年准备面世的几个大项目都又将矛头指向了安溪的中端市场，中端市场不同区域的竞争，区域内彼此的竞争，都极为激烈。反观高端市场，除我们正在运作的凤冠天下项目外，市场上并无同质项目竞争。 我们认为上涨过快的房价，使得许多消费者存在较大的心理障碍，阻碍了高端市场需求的有效释放。 品牌效应渐露锋芒： 随着安溪房地产市场的逐渐成熟与规范，消费者对楼盘品牌的关注程度越来越高，其实质是对支撑品牌的开发商的信任与认可。例如三远集团经过多年的市场培育与引导，已经形成了一定的品牌价值优势，该司近年来所开发的项目虽然均略高于所处区域的正常行情，但销售表现一直较为理想。因此在开发项目中应该在对楼盘进行定位、销售理念定位的基础上，注入品牌理念，进行品牌的塑造，形成品牌优势，产生连锁效应，实现项目的价值提升。 三、市场发展趋势： 房产市场供给量持续增大，住房空置率也将增大； 安溪县土地实行招拍挂政策之后，土地价格急剧上升，从而使房产成本上升，随之而出现的一系列问题，直接关系到国计民生，政府也将会增大对房产市场的调控力度，使之逐步正规化。据安溪县国土资源局资料显示，2005年到2006年间安溪城区共出让土地近20宗，大部分为居住用地，未来楼盘之间的竞争也必将演变为市场份额的竞争，这也促使开发商不断要提高自己的业务水平和开发能力，那些水平低、理念差的楼盘市场压力将大增，市场重新洗牌，开发企业优胜劣汰。 楼盘品质逐步上升，客户消费多元化； 市场升温地价上升迫使开发商自律提高水平，开发产品品质将逐步上升，出现规模大盘，产品更加丰富，与此同时，目标市场也随之多元化、理念化、楼盘之间的竞争变为对市场把握的竞争和对楼盘品质的竞争。 产品发展趋势