定石龙奥运花园总不体策划方案.doc

东莞石龙金沙湾公园项目 总体策划方案 2003年12月9日 报告一：《东莞石龙镇房地产发展研究报告》 报告二：《石龙金沙湾公园项目开发总体策划方案》 报告三：《石龙金沙湾公园项目营销整体策划方案》 “东莞石龙金沙湾公园项目总体策划方案”之一 《东莞石龙镇房地产发展研究报告》 第一部分 石龙镇社会与经济发展总体形势分析 一、历史上：综合实力为华南四大镇 二、改革开发前和初期：综合实力为东莞大镇 三、现今：综合实力为东莞中游城镇 第二部分 石龙镇城市发展趋势分析 一、石龙再不拓大行政区域将面临无法发展的危机 石龙镇行政区域面积在国内镇中特别狭小，已无法再发展；石龙必须拓大发展区域，否则将面临被周边镇全面超越的局面。 二、石龙现规划是短暂、无奈的规划 政府向东暂时的、一厢情愿地规划新城市中心区，偏离了经济地理必然的向中心城市靠近的规律： 石龙的发展前途，必须向莞城和广州。 三、石龙现城镇规划的要点解读 （一）、一轴一环 （二）、几个发展区域的规划都不得已、不明晰、不确切、不一定对 四、石龙城市发展的必然方向 石龙城镇的总体发展前途：必然是向西和向南。 第三部分 石龙镇房地产发展现状分析 第一章、石龙镇城区板块分析 一、老城区板块 同中国大多急剧发展的城镇一样，石龙存在着一个地域和居住非常分明的老成区，老城区生活方便、商业文化发达，更是恋旧心理较浓的中国小城镇人解不了的情结。石龙老城区没有现代的住宅房地产。 二、西湖区板块 西湖区因城市向南走向莞城的天然动力，这几年短时间内产生了一个凌乱的、嘈杂的工业和城乡结合部似的道路边批发商业地带，并趋势愈演愈烈，长此必使城市南拓。所以，西湖区的商业和房地产趋势将在未来有更大空间。但因西湖作为结合部和工业区而构成的一个脏乱区域，不能在城市主要功能中的商贸和居住领域里扮演重要角色，所以，短时间内城市的房地产不会往这里发展是必然，会维持现状，西湖区暂没有现代的住宅房地产。 如果石龙并镇，必首先加快发展这一区域。 三、新城区板块 以政府中心和居住定位，实际上是石龙新的CBD（中央商务区）和CLD（中央居住区）的结合体，新城区是目前唯一主要的住宅房地产区域。但如果并镇，向东的动力和驱使力就会大大减弱。所以，在新城区从事地产项目一定要知道这个宏观分析，并做出相应对策。 第二章、石龙镇房地产市场分析 一、石龙房地产楼盘综合分析 楼盘 正龙豪园 聚龙湾 新世纪丽江豪园 龙升商住楼 石碣盈翠豪园 石排锦绣江南 总规概况 别墅、小高层复式洋房 小高层、高层洋房 别墅、小高层洋房 一般公寓 小高层洋房 别墅 户型设计 一梯二复式 一梯四，四期 一梯二、三 一梯四为主， 少量一梯二 一梯四 一梯四为主 —— 规模概况 占地10。5万平米， 总建筑面积4。68万 总建筑面积 18。76万平米 占地45万平米， 总建筑面积40万 总建筑面积7。9万平米 占地4万平米， 总建面8。7万 占地23万平米 销售 良好 良好 优良 一半 良好 一般 市场来源 石龙为主 石龙为主 石龙及周边镇为主 石龙 石碣 石排 顾客身份 老板 生意人等 老板、生意人等 普通居民 生意人等 老板 产品综合 园林一般、立面过沉 园林、立面一般 园林较好、立面不够 无 园林、立面不错 园林一般 营销推广 较低水准 较低水准 一般水准 无水准 较低水准 差 物业管理 有 有 有 无 有 有 价位评估 大别墅不合理 合理 合理 —— 合理 —— 不足软肋 已开发完毕 户型均好性不够 产品综合性不够 —— 专做路边住宅 综合水准低 其它 不在评价之列 二、石龙房地产各主要竞争楼盘定位分析 楼盘 总体定位 定位差异 顾客差异 形象体现 规划体现之差异 正龙豪园 顶级别墅 最尊贵居所 本地大、中老板 景观优良 综合一般水平，欧陆风 聚龙湾 高档社区 高档居家 本地中、小老板，其他 综合优良 综合一般水平 新世纪丽江豪园 郊外度假社区 第一居所、周末居所 本地老板们，其它 郊外居家 郊外自造景观大盘 龙升商住楼 普通住宅 一般居住 本地普通人 杂、差 —— 石碣盈翠豪园 中档社区 良好居住 本地居民 临街社区 楼距旷达 石排锦绣江南 别墅社区 休闲居家 本地老板们 郊外村屋 —— 三、石龙房地产价位分析 楼盘 价位 正龙豪园 别墅8千-1万，复式洋房3千 聚龙湾 2400-3500 新世纪丽江豪园 别墅5000；洋房3000 龙升商住楼 1600-2250 石碣盈翠豪园 石排锦绣江南 其它 1千多 四、石龙房地产需求分析 从正龙、聚龙、龙升商住楼三楼盘近两年销量判断分析，石龙住宅地产每年消化量在10万平米以上，有效需求在15万平米左右，尚不包括优秀开发商对市场