定返价策略方案2014年8月28果日.doc

万鼎?银河湾定价方案 产品现状 项目概况 万鼎·银河湾项目规划占地面积215亩，总建筑面积37万方，其中住宅建筑面积27.5万方，商业建筑面积3.1万方，绿化率高达35℅以上；本项目非机动停车位3758个，机动停车位3376个，其中地面停车位563，地下停车位2813，小区停车规划按照1:1的比例。项目一期推出的是1#、5#、26#、27#楼（已在图上用粉红色标注出来），处于本项目图的右下角位置，交通较为便利，推售楼栋具有一定优势（多层）。 一期推出的户型面积 楼号 楼层 单元组合 户型名称 面积∕㎡ 户型类型 套数 1# 18和11层 2个单元 D2’ 113.3 两室两厅一厨两卫 86 B2’ 100．7 两室两厅一厨一卫 C2’ 96.5 两室两厅一厨一卫 5# 18层 1个单元 D2’ 113.3 两室两厅一厨两卫 52 C2’ 100．7 两室两厅一厨一卫 26# 6层 2个单元 A1 129.3 三室两厅一厨两卫 24 A2 110.7 两室两厅一厨一卫 27# 6层 2个单元 A1 129.3 三室两厅一厨两卫 24 A2 110.7 两室两厅一厨一卫 价格的制定 （一）、楼盘整体均价制定 均价制定参考因素： 市场对同类产品价格的接受程度 市场同类产品的竞争态势 产品自身的价值 楼盘均价制定方法 竞争楼盘锁定 通过对六安政务区房地产市场的市调，根据万鼎?银河湾的品质特点选取与本项目处于同一区域，且产品内型相同、潜在客户相类似的在售楼盘进行比较分析。 A类： 恒生南山郡、万鼎世纪城（政务区和本项目竞争最大，且环境相同的） 此类竞争对手均位于政务区六舒路东侧，且这两个项目相距本项目不足千米；但是上述几个楼盘的推盘时间较早、除了万鼎世纪城在价格上相对较低外，恒生南山郡的均价还是较高的，恒生南山郡的推售楼栋和本项目相似，有高层、小高层、多层。 B类：万融领秀城、中辰一品、和顺沁园春、高速龙湖天地、和谐名城、安兴正和城（政务区和本项目有一定的竞争力） 此类竞争对手与本项目最大的竞争力从总体上看在于地处政务核心区，分别位于政务主干道梅山南路和佛子岭中路上，交通十分便捷，离市区的距离较近，周边的配套设施较为成熟。其中高速龙湖天地和安兴正和城又是国企品牌，在六安有较好的口碑受到人们的认可，而万融领秀城、中辰一品、和顺沁园春以及和谐名城主要凭借成熟的地理位置和配套设施的优势，对本项目形成了较大的销售阻力。（此类竞争对手与本项目形成竞争力的因素：地理位置优越、配套成熟、性价比高） C类：碧桂园、柏庄春暖花开（六安城北大盘项目） 此类竞争对手与不在一个区位，但二者作为六安房地产市场上的领军项目，其市场影响力较大，他们的价格左右了大部分购房者的心理价位。此类项目能够分化六安市的购房需求者。（在本项目定价上不作为对比，主要长期关注该类项目的动态，随机而动） 影响权重分配 利用比较法，充分考虑上述九个楼盘的综合素质，得出各楼盘对万鼎?银河湾项目的威胁比例。即影响权重为： 竞争类型 楼盘名称 权重 沿六舒路周边项目 恒生南山郡 30% 万鼎世纪城 30% 市政办公区域项目 恒生阳光城 5% 万融领秀城 5% 中辰一品 5% 和顺沁园春 5% 高速龙湖天地 5% 和谐名城 5% 安兴正和城 5% 项目细化因素打分和均价 经过上述楼盘的权重比例，对选中的市场九大楼盘的实际情况，根据各项目对万鼎?银河湾的影响因素进行权重比打分。 详见EXCEL表格： 通过上表中九大比较楼盘的均价，通过加权平均得出本项目的均价，万鼎?银河湾的均价等于比较楼盘的权重之和。但是考虑到本项目刚推入市，无论在项目知名度、信誉度都比相比较楼板稍落后，所以建议在价格上面采用低开高走的模式。高层建议市面价：3800元∕㎡，实际成交均价在3500元∕㎡；多层建议市面均价4100元∕㎡，实际成交均价在3800元∕㎡。 下面是“十个小故事大道理”不需要的朋友可以下载后编辑删除！！！谢谢！！！ 小故事1、《扁鹊的医术》 　　魏文王问名医扁鹊说：“你们家兄弟三人，都精于医术，到底哪一位最好呢? 　　扁鹊答：“长兄最好，中兄次之，我最差。 　　文王再问：“那么为什么你最出名呢? 　　扁鹊答：“长兄治病，是治病于病情发作之前。由于一般人不知道他事先能铲除病因，所以他的名气无法传出去;中兄治病，是治病于病情初起时。一般人以为他只 能治轻微的小病，所以他的名气只及本乡里。而我是治病于病情严重之时。一般人都看到我在经脉上穿针管放血、在皮肤上敷药等大手术，所以以为我的医术高明， 名气因此响遍全国。 　　大道理：事后控制不如事中控制，事中控制不如事前控制。 　　小故事2、危