宝安中心区商节业地产项目策划与招商对策.doc

宝安中心区商业地产项目策划与招商对策宝安区是深圳市六大辖区之一，其去年已开始推出的中心区拥有几十万平方米的商业项目，由于这些商业面积分散在不同的开发商，将使商业地产的招商和运营管理的竞争变得异常激烈。同时，多数开发商因首次介入大规模的商业项目，甚至采用全部出租的盈利模式，使商业地产前期阶段的市场定位、主力店招商和未来的运营管理显得十分重要。 　　一、宝安中心区的概况 　　宝安区成立于1993年初，辖区总面积751.6平方公里，现有人口273 .5 万人，其中的新安办事处和西乡镇的人口数在宝安区也分别位居第一位和第二位，户籍人口比例分别占全区总户籍人口数的30%和14.3 %。2004年宝安区GDP达786.16亿元，同比增长24.3%。宝安新城又称作宝城，是宝安区的政治、经济、文化中心，前身是宝安县城，有着悠久的历史背景。新城划分为新安和西乡两个行政区域，大体以新安五路为界，新安街道是宝安区开发最早的城区，交通发达，公共交通网络密布，城市建设亦有一定基础，市政配套工程亦较完备，人口密度较大，商业、零售、餐饮业兴旺。西乡镇部分片区虽离旧城中心稍远，沿荔园路、龙珠路、沙东路、沙西路、商业步行街已经形成了一条繁华的商业带，商铺密集。 　　2003年初，深圳市决定启动“一市多城，众星拱月”的城市发展计划。深圳“一市多城”发展规划在宝安启动，一市多城战略确立了宝安新中心区的次区域中心地位，以及整个宝安区的政治、经济、文化、体育和信息中心地位。宝安新中心城的规划起点相当高，整个中心区规划面积 639.21公倾，呈钻石状，东北临宝安大道，西北临新安六路，创业路纵贯其中，东南只一关之隔与南山区相临，西南隔海与大小南山相望。面临珠江入海口，拥有4公里的海岸线。宝安新中心区全部为填海造地，规划居住人口１８万人。 　　宝安新中心区布局分明合理，功能结构明确划分为三个圈层： 第一圈层为核心区，是宝安新中心区的主体，功能以行政、文化、商业、金融及商务办公等为主，用地面积 2.26 平方公里，建筑以高层为主，以突出新中心区的形象和地位；第二圈层为混合区，为核心区的外延部分，功能包括商业和商住混合，面积 1.87 平方公里，实行梯级开发，建筑以小高层为主；第三圈层为居住区，功能包括不同类型的居住楼宇和居住配套设施，面积 2.25 平方公里，建筑以多层为主，同时包括部分高层、小高层和低层别墅。 　　据有关报道显示，未来三年，宝安中心区将涌现面积超过50万平方米的商业营业用房，富通、泰华、鸿荣源、深业等多家实力雄厚的本地开发商将投巨资高度介入。 　　二、主要存在的问题 　　 　　由于深圳市商业竞争较早，竞争也相对充分，加上深圳土地资源十分紧缺，因而，近几年来深圳的商业地产开发量不是特别多，相应地，相关部门和开发商的商业地产开发经验也就少些。笔者认为，宝安中心区商业地产开发尚存如下三大问题： 　　1、缺乏商业网点的总体规划细化和业态调控。随着经济社会的发展和城市化进程的加快，城市大中型商业网点建设仍将处于一个较快的发展时期。目前，很多西方发达国家或通过制定商业网点规划对新设立的大型商业设施进行限制，或通过听证等形式对大型或专业商业设施的设立进行审查。因此，在新的市场经济条件下，借鉴国内外成功的经验和做法，切实注重加强商业网点的规划工作，充分发挥规划的引导调控作用，是十分必要的。商业是城市的基础，是城市综合竞争力的重要组成部分。同时，商业是城市的窗口，是城市的形象和标志，城市商业网点的规划布局是否合理，对能否提升城市形象和提高城市品位至关重要。从城市商业网点对城市供电、供水、交通、防灾等诸多方面的影响看，只有做好城市商业网点规划，并与城市其他基础设施规划统筹安排，才能保证城市正常运转，保证整个城市功能的正常发挥。不少城市存在着盲目引进、重复建设的现象，客观上要求政府必须对城市商业网点建设进行引导、规范和调控。在新的市场经济条件下，在逐步减少行政审批的情况下，规划就成为政府加强商业网点管理与调控的有效方式。若让各个商业项目开发商在没有政府部门引导下（特别是大型商家的引进协调）进行无序的市场行为，容易造成多种资源的浪费。 　　2、多数开发商缺乏商业物业开发经验。由于现在的商业物业开发商大多数是从住宅开发上转过来的，开发商不太熟悉商业经营的现象普遍存在，因此，许多开发商没有分析商业物业开发与住宅开发的差别，未能采用合理的商业物业的开发模式进行开发，而商业房地产开发的复合性则要求当地政府、开发商、投资者、经营商、物业管理商和消费者六者结合起来。但在现实中，六位一体的衔接很不到位，这些因素将为项目开发带来巨大的投资风险。另外，经营者在经营思路上有偏差。大多数地产商都抱着“卖房子就走”的经营思想，这就不可能对商业地产进行完善的规划和长期运营。有的商业项目在