宝安区房地产市场项状况透视(免费).doc

宝安区房地产市场状况透视 一、宝安房地产市场态势1.1 区域性及封闭性发展从产品的供给方来分析，除了龙华拥有万科四季花城、物业集团风和日丽的知名项目外，宝安其余地方的房地产开发商都以当地公司为主，少有大型知名品牌地产公司介入，形成封闭式、自我发展的格局，导致楼盘的规划、建筑、营销策划等方面明显落后于特区水平。因此，市场上缺乏较多精品楼盘吸引本区域以外的客户注意或购买。从消费者构成来分析，30%以上为当地居住人口购买，30%为宝安工厂里的技术管理人员，20%为在宝安经商的中、小商业经营者，12%为区外购房者；其余8%为本地办厂的港澳台客户购买，而纯粹直接从香港来购房几乎为零。从客户构成上，反应区域性特征突出。偏低的外销比例，与宝安外资企业占85%的比例不相协调。而宝安外销低迷的主要原因之一，就是往返深港两地的交通极不便利。由于上述供给因素、交通因素的存在，导致宝安房地产一直处于封闭式发展，区域性特征突出的状态。1.2各区域发展势头不一宝城片区是房地产发展相对较早的区域，房地产发展较为成熟，在一定程度上反映了整个宝安房地产市场发展水平，目前宝城市场发展保持一种低速度平稳发展态势，但是已经再次成为地产商关注的重要区域；龙华片区属于宝安房地产发展的后起之秀，主要面对龙华本地及福田客户，目前房地产市场发展显现出蓬勃发展的态势；而宝安西北部区域属于新兴市场，处于发展起步阶段，已经开始有部分地产商开始在西北部区域圈地。1.3内需不旺，发展动力相对有限在宝安的置业群体中，业主以当地人为主，但当地购买力尚未有效释放出来。当地居民合作建房，自己建房的现象非常普遍，而当地暂住人口对宝安归属感不强，宁可选择租房。当前，宝安的房价与南山的房价仅低1000元/平方米，但楼盘质素一般，性价比不强，更难以吸引南山或其他区域的购房者。仅依靠宝安自身的消化力量，宝安房地产必然难以取得较大的突破。如何挖掘本地市场潜力，提高本地原居民和本地暂住人口购房积极性；如何吸引特区和香港置业者投入宝安，成为宝安发展的重大课题。1.4本地开发商占据市场主要份额与区域房地产的本地化特点相同，地产商也具有浓厚的本地色彩，包括富通在内的三家主要开发商（另两家为泰华、鸿荣源）占据宝安市场主要市场份额。1.5宝安房地产价格水平偏低，面积偏大宝安房地产市场价格在全市处于较低水平，比全市平均价格水平低40%。1.6宝安市场环境对富通西乡项目开发的利好借鉴1、宝安房地产市场将逐步成为深圳市的热点区域之一，在全市的地位将逐步提升；2、宝安房地产市场呈区域发展特征，各个区域房地产发展水平各不相同；基本形成龙华、新安、西乡三个热点； 3、宝安新中心区规划将为西乡新中心区规划发展提供借鉴，并会带动与之相联的西乡新中心区的建设发展。4、地铁、西部通道等解决交通问题的规划将成为宝安新中心区和西乡建设的重要利好因素。5、随着宝安的城市规划发展的进行，宝安城市面貌的改变，在人们心中也形成了较为鲜明的印象。 片区综合分析现有房地产市场发展缺乏均衡性，新安、西乡、龙华三足鼎立的局面仍将继续；能否均衡发展房地产市场不能依赖房地产市场的自然发展，外部调整、推动力量的介入非常必要，如政府的宏观调控；各片区发展房地产资源各具特色，为房地产分区组合策略的制定提供依据和方向，使宝安发展互补型地产成为宝安发展房地产的必要；产业结构的调整与升级将为宝安房地产市场的发展带来需求空间；卫星城的规划提升宝安各片区级别，宝安与特区的连接更加紧密，宝安房地产发展的重点区域将发生转移；与其它区域相比，宝安将成为深圳未来几年土地最具增值潜力的地区； 二、宝安区域竞争分析2.1竞争背景分析随着经济的飞速发展，路网建设越来越发达，城际距离越来越近，区域间房地产市场的竞争将会日趋激烈。宝安在未来几年内将会面临巨大的机遇，但面对周边区域，由于地缘相近、经济状况以及人口结构相似，也将面临着非常激烈的竞争。如何在竞争中胜出，需要我们知此知彼，因此对竞争对手的研究显得尤为重要。 2.2竞争对手的选择竞争对手选择的原则：进入成本的相近性；房价的可比性；地缘的关联性。根据以上选择竞争对手的原则，我们确定宝安区的竞争主要来源于东莞、南山、福田的梅林片区以及龙岗的布吉片区。而且不同竞争对手直接竞争的片区不同，因此，对于竞争的分析我们将落实在相应的片区。具体竞争确定如下：宝安对东莞，龙华对梅林、布吉，新安、西乡对南山。下面将针对不同的竞争对象逐一进行分析。 2.3竞争的分析 1、宝安与东莞相比较竞争优势（STRENGH）：经济状况略强；目前政府基本建设投入较高；整体人口素质较高；房地产市场潜力大；土地出让开始逐步市场化及出台投资优惠政策，利于吸引外部投资