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实体经济下的房地产供需矛盾 房地产成交量市场紧张，政府频放大招，为了拉动市场需求，首付比例持续降低最低首付款比例由30%降低至20%。住房公积金贷款政策，“330”新政等一系列的影响，拉动了一线城市的市场需求，时期房价出现再升的现象。但是在，这些需求的，不会透支吗？透支未来需求？ 相关产业资讯显示，同策咨询研究部总监张宏伟表示，从本轮央行双降之后的市场发展趋势来看，待本轮市场需求在第四季度集中释放完毕之时，下一轮市场的阶段性调整也就来临了。央行双降之后，本轮楼市量价齐升最多持续到今年四季度末，央行双降之后，楼市需求将大量透支，楼市在下半年疯狂后将陷入大萧条。 张宏伟认为，从时间的角度来看，2016年初开始新一轮的房地产市场调整极有可能会来临。届时，如果企业没有在今年下半年做到“未雨绸缪”，那么，房企就有可能会因此陷入被动推盘的局面，企业的资金面也会因此遇到问题。 以北京为例，通常情况下，北京住房公积金贷款单笔最高额度为80万元。 从2015年1月1日起，借款申请人购买政策性住房或套型建筑面积在90平方米(含)以下的首套自住住房，贷款最高额度调整为120万元，购买套型建筑面积在90平方米以上非政策性住房或第二套住房的，贷款最高额度仍为80万元。 公积金个人贷款具体额度在以住房公积金个人账户余额为基础，结合贷款成数、还款能力、缴存时间、配偶缴存情况，以及存贷比调节系数等因素综合确定。但是千万不要忘记的是，在北京，无论购房者多符合条件，首套90平米以上及二套公积金贷款根据政策的规定，最高只能贷款80万元。 未来供需怎样，库存危机何时能够解除，除了政府积极的刺激政策外，其实质还是不会改变的，因为毕竟供需平衡，市场决定来的，中国的经济本就是市场经济为主体，多种经济共同发展。反过来推算一下，总价114.3万以下的客户可按老政策首付3成。新政后，这些客户响应的首付比例可有所减低，但只有总价100万以下的客户才能降至最低首付2成。根据链家网研究院的统计，全北京二手房交易总价在114.3万以下的成交占比只有2.5 %，并且其中只有28%的人通过公积金买房。链家网研究院认为，公积金二套首付的降低，对于北京等高房价、低贷款限额的一线城市来说，受益人群寥寥无几。但对于二三线那些地方加、贷款限额又比较充足的城市来说，确实降低了购房门槛。亚豪机构市场总监郭毅对无界新闻表示，从背景来看，政府是想通过对房地产调控政策的放宽，给予楼市一定的刺激，以及信心的支撑，希望楼市成交量出现更好的转机。在房价高企的背景下，北京普通商品住房的总价已经远远超过公积金贷款的最高额度，买第二套改善性住房的购房者，选择100万元以内的房子基本不存在，所以北京来看，基本上这个群体享受不到这个政策的利好，其他的一线城市也差不多。这个政策的意义，更多体现在对市场信心对建立。链家网研究院为无界新闻提供的数据显示，此前北京公积金二套贷款最高额度是80万元，二套首付比例是30%，上海的二套贷款最高额度以及首付比例分别为120万元、40%，广州为80万元、40%，深圳为90万元、30%。而中国房地产指数系统提供的数据显示，8月份北京新房均价33784元，深圳38093元，上海35405元，广州17055元，即使是以广州为样本，90平米的住房，总价也要153万元。如果一线城市不提高公积金贷款额度的上限，此次调整不会影响到市场的实际走势，但会增强市场信心。对大多数二三线城市，作用会远远大于一线市场，提振市场，尤其是结合持续的降息之后，更有利于促进改善需求的进入。链家网研究院认为，北京公积金首付已经很低，不做调整的可能性较大。即便是降到2成首付，在贷款额度的限制下，也没什么用，因为当前楼市状况并不差。如果未来市场遇冷，需要留出政策调整的空间。截至8月30日，北京市二手住宅网签量为17894套，虽环比回落，但与去年同期相比上升118.2%。预计全月将在18500套以上，与6月份网签量水平相当。房地产市场迎来了最好的信贷时期，与此同时，这种透支未来需求的信贷宽松，也有可能成为未来楼市的一剂毒药。今年 “330新政”以来，大中城市房地产市场成交量价的回升主要是过去积压需求的集中释放，以及由于需求的集中释放而带来的市场需求的透支，如果房企据此以为未来楼市一直会保持这样的量价走势，那其实就是对于市场的误判，就极有可能在未来市场出现变化之时陷入被动局面。房地产大招易居研究院智库中心研究总监严跃进在接受无界新闻采访时表示，地产股一直是机构投资者比较青睐的一类资产，地产股背后的基本面在改善，这使得其对于股市的拉升作用会提高。后续几个月地产公司的经营会继续改善，这使得股票上涨具备基本的市场逻辑，相比别的股票，地产股的上升空间更大。严跃进认为，政府是希望重点扶持楼市，进而刺激中国宏观经济的发展，而对于股票市场则不会刻意