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对物业管理现状焦点问题的分析及几点建议 最近一段时间，各种媒体连续对小区业主与物业公司之间的问题进行了大量的讨论。联想近几年的物业管理情况，不难发现，目前的物业管理状况是；业主维权强烈、物业公司叫苦连天、政府左右为难。为什么会出现这种情况呢？原因是多方面的，那就需要我们针对物业管理的行业特点进行认真、系统地分析、解剖，从宏观经济和微观经济的角度找到问题的根本所在。 我是一个在北京从事小区物业管理工作近十年的物业管理工作者，深知物业管理对国家、集体、个人及维护社会稳定的重要性，也愿意为这个新兴的行业做一点事情。本人认为，之所以会发生业主、物业公司、政府都不满意的现象，说明目前的物业管理行业的运行存在着违背事物发展规律的地方，政府在制定有关的物业管理法律法规的过程中存在着宏观调控失衡，责、权、利不对称等问题。整个行业在期盼物权法的出台，社会各界也都希望通过立法形式使得物业管理方面的纠纷与冲突不断下降。但要真正解决目前物业管理现状中的焦点问题，真正通过立法的形式调节物业管理方面出现的纠纷，就必须冷静地分析造成这些焦点问题和纠纷的根本原因，制定切实可行的法律、法规及办法，在各方面共同努力下，逐步加以解决。下面就把自己对目前物业管理中存在的一些问题、看法及针对目前出现问题的解决方法和建议谈一谈，希望能促进物业管理行业的产业调整，使得这一行业能健康、快速的发展。 目前物业管理的几个特性； 物业管理行业是从房地产开发派生而来, 是随着商品房的产生而产生的新兴行业，是房地产开发过程中的必然副产品，它是由购房人的必然需求和开发企业的必然需要而产生的，它即是市场经济的产物又是发展过程中不可缺少的环节。所以物业管理行业的产生有其有别于其它企业的特殊性。在现阶段表现出以下几方面的特性； 权力不对等性; 为了更好地把一个房地产项目做的更具有人性化, 更有利于开发后期的物业管理，房地产开发前期设计阶段、施工阶段都需物业管理企业的前期介入，从物业管理的角度提出合理化建议，并在施工过程中了解整个施工的全过程，以确保物业交付使用后能够达到合理、可靠、经济、安全。这就需要在房屋销售前的设计、建筑期就必须选定一家物业管理公司为这一项目的管理者。这也是北京市规定的房屋销售许可的必要条件之一。也是国务院颁布实施的《物业管理条例》中提到的前期物业管理部分的内容。虽然近年来北京市相继出台了《物业管理企业资质管理办法》《北京市物业管理招标投标办法》等相关规定来保证前期物业管理公司的管理质量。但只是规定了公司的注册资金、人员构成等简单要求，并没有从根本上解决什么样的物业公司，具备什么样的条件、达到什么样的水平，才能管理什么样的物业项目的问题。这就使得一些不具备管理能力的物业公司在这一阶段进入某个物业项目进行前期物业管理。有些物业管理公司只是有个营业执照、和几个只有上岗证的人员，所有人员以前就从来没有从事过或只是简单了解物业管理工作，又如何进行项目的前期介入及行业规范要求的管理呢？购房人在决定购买这个物业项目的房产时就必须接受这已经确定的物业管理公司的服务。如果不接受只能等到业主委员会成立，通过投票2/3以上业主通过才能更换物业管理公司（这里暂不讨论更换物业公司的难度）或不购买这个物业项目。购房人的被服务权只能由政府职能部门来保证了，但目前的法律法规仍不建全，可操作性差。及某些政府职能部门的不作为。开发企业所选定的物业管理公司在服务质量和服务意识上不能满足物业购买人的基本服务需求，而物业购买人在前期物业管理阶段只能被动接受。所以就造成了购房人与售房后服务人的权力不对等性。使得购房人从入住那天起就是一种被动的接受服务加管理，就不认可为其服务的物业管理企业，也给管理这物业项目的物业管理公司增加了管理难度。 2. 价值转移性; 任何产品都有其价值，价值又是通过价格给以体现，有时价格会偏离价值，但总在价值上下波动。物业管理公司的产品就是服务，服务就会有成本，在保证服务质量和效率的前提下，物业公司所收的服务费应大于或等于服务的成本，企业才能生存、发展。但这一理论在很多物业管理公司特别是开发公司组建的管理居住小区的物业管理公司不适用，很多开发公司在组建物业公司的时候就已经明确了物业公司的三大职能，一是促进售房；物业服务好，收费低是物业项目的一种展示，是房屋销售的买点，暂时满足了购房人少付费多享受的心理需求。是为了把物业项目卖的更好。二是帮助业主（更确切地说是开发公司）解决开发中的遗留问题；也就是产品的售后服务问题，虽然开发过程中的遗留问题应该由开发公司来解决，购房人也知道这一法律关系，但购房人房款已交，钥匙已领，找开发公司打官司没精力也没时间。最省事的办法就是不交物业服务费。三是不断提高服务质量，使物业项目保值增值。其目的仍然是促进售房。物业服务这个产品的价值只有一部分以服务费来