审到理二手房买卖合同纠纷案件之我见.doc

审理二手房买卖合同纠纷案件之我见 审理二手房买卖合同纠纷案件之我见 作者：郑萍??发布时间：2010-07-02 10:33:01 ?一、房屋买卖合同的效力认定。 ?在民二庭目前受理的19件房屋买卖合同纠纷案件中，卖房者毁约的理由如出一辙，一是以签订合同时，出卖人并未办理权属证书，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十七条第六项的规定，未依法登记领取权属证书的房地产不得转让的规定，房屋买卖合同无效，合同当然不能履行。如原告叶某诉被告张某及第三人某中介公司房屋买卖合同纠纷案，原告诉称，2007年7月5日，其与被告及第三人签订一份《房屋出售协议书》，约定被告将其某花园小区房屋一套卖给原告，价款578，000元，被告及第三人协助原告办理两证。合同签订后，原告依约将购房款558，000元交付被告，并办理了两证，但在原告携尾款20，000元找到被告，要求其交付房屋时，被告以房屋涨价为由，要求加价200，000元才交付房屋，为此，原告诉请法院判令被告立即交付房屋，并承担违约金。被告辩称，出卖房屋时，其并不知法律有规定，即没有办理两证的房屋不能进行转让，因房屋买卖合同违反了法律强制性规定，应为无效。二是以签订合同时，未经夫妻一方书而同意，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十七条第四项及最高人民法院《关于贯彻执行﹤中华人民共和国民法通则﹥若干问题的意见》第89条的规定，所签订的房屋买卖合同无效。如：原告贺某、徐某诉被告胡某、金某房屋买卖合同纠纷案，两原告与被告胡某系同事关系，2002年12月2日，两原告与被告胡某签订一份《转让房屋协议》，约定胡某将单位所占房屋各种权利及义务转让给原告，所有与此房有关的钱款均由原告承担，开发商交房后房屋所有权为原告所有，与被告胡某无关。嗣后，两原告以被告胡某的名义购买了诉争房屋，交付了所有购房款共计257，443.82元，房屋一直由原告用于出租至今。诉争房屋两证登记在胡某名下，原告要求被告胡某协助办理房屋过户手续时，胡某表示不同意，其理由是妻子金某不知情，现在其妻不同意卖房。现两原告起诉，要求胡某履行合同，办理诉争房屋的过户手续。胡某反诉，请求确认房屋买卖合同无效。我庭法官在审理上述两类案件时，对合同效力的认定，出现了两种截然相反的观点。第一种观点认为：对于缺乏房屋权属证书的案件，由于其房屋没有依法办理房屋所有权证和土地使用权证，双方签订的房屋买卖合同违反了《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十七条第六项规定的，未依法登记领取权属证书的房地产不得转让的法律禁止性规定和《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第五项的规定，房屋买卖合同无效。同理，对于未经共有人书面同意的，双方签订的房屋买卖合同亦为无效。第二种观点认为：《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十七条第六项的规定，属于行政管理性规范，而非合同效力性规范，是法律对房屋出卖人的强制性要求，其效力范围仅及于房屋出卖人，而不能及于合同的买受人，该项规定不应作为认定合同效力的依据。出卖人出卖的房屋系其合法的私有财产，其未申请登记领取权属证书，只是尚未产生物权公示的法律效果，不发生物权变动的效力。双方签订的房屋买卖合同应为有效。对于共有房屋，未经夫妻一方书面同意，其买卖行为的效力问题，应根据我国《民法通则》和《婚姻法》关于夫妻对共同财产的处理权等法律法规的规定，对合同效力进行认定。笔者同意第二种观点，下面分别进行阐述。 ?第一、关于出卖人出卖的房屋缺乏两证的情形，其合同效力认定。《中华人民共和国城市房地产管理法》是一部行政管理性的法律，它主要规范的是房地产开发经营企业的经营行为，其立法目的，是国家为了加强对房地产市场的管理和监督，以减少房地产交易纠纷，保护购房人的合法权益。该法第三十七条第六项的规定，是法律对房屋出卖人的强制性要求，是对房屋买卖合同标的物设定的于物权变动时得限制条件，未取得权属证书的房屋买卖，属合同标的物的瑕疵，并不影响房屋买卖合同的效力，该项规定，不是认定合同效力的法律强制性规定。应当由出卖人承担瑕疵担保责任，这是一种违约责任，不符合条件的，房地产登记部门可以不予过户，可以不让物权发生变动。值得强调的是，对于售房人以自己的买卖行为违反了法律强制性规定，主张买卖合同无效，从而达到其毁约目的，如果我们支持了这种请求，无疑会损害买受人的利益，丧失了诚实信用原则，影响了交易安全。故笔者对于未经权属登记的房屋买卖合同，不主张无效的认定。 第二、未经夫妻一方同意签订的房屋买卖合同的效力认定。 司法实践中，毁约方另一个理由，就是以夫妻一方出售房屋时，另一方不知情，主张房屋买卖合同无效。对此，出现了两种截然不同的观点。一种观点认为：根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十七条第四项的规定，未经共有人书面同意的房地产不得转让，以及最高人