容积率审计v案例.doc

审计背景： 我局在对县本级2007年度预算执行及其他财政收支审计时，对财政部门征收国有土地出让金的情况进行了重点调查。审计过程中发现的主要问题： 一、部分国有土地出让金未纳入预算管理。2007年度国有土地出让金收入21035.37万元未纳入预算管理。 二、部分国有土地出让金未按合同约定及时征收。 1、部分房地产开发企业欠交土地出让金3877.46万元。根据县财政局提供的国有土地出让合同计算，截至2007年底，根据合同条款规定有6家 房地产开发企业应上缴国有土地出让金16524万元，至2007年底实际上缴11483.54万元，欠缴出让金3877.46万元，占应缴额的23.47%。另外，国土部门未按合同规定向开发商征收滞纳金433.46万元，也未按合同规定收取相应的违约利息。 2、未对部分零出让的地块征收契税6.51万元 对于零出让的地块，征收部门应对拆迁成本进行评估，以评估值为基数征收契税。根据测算，对部分零出让的地块应征收契税6.51万元，为宋德才开发的位于歌风路北迎宾大道西侧的地块，面积4195㎡。 3、部分土地出让金未实行收支两条线管理。据了解，县国土局对于小于10万元的出让金收入作为自身的预算外收入安排使用，大于10万元的才上交给财政。仅2007年度国土局就截留323.21万元，未按规定实行收支两条线管理。 审计思路：根据审前调查了解和数据查询分析，审计组认为财政及国土部门在征收土地出让金方面存在管理漏洞，应把土地出让金的征收管理作为2007年度预算执行审计的重点之一；由于县审计局在县政府的领导下，审计工作必须服从和服务于县政府的经济工作中心，审计组经过讨论认为，考虑到审计时间和审计成本、审计结果的时效性，此次审计不宜全面开花、面面俱到，应以扩大审计成效、促进制度建设、增加财政收入、规范征收管理为出发点，重点审核商业用地建筑容积率调整漏征的土地出让金和契税，利用AO审计软件辅助审计，分清环节和责任、开展延伸审计调查，其他相关问题只报数字、不作详细审查。 审计概念及审计依据： 建筑“容积率”，是指在城市规划区的某一宗地内，房屋的总建筑面积与宗地面积的比值，分为实际容积率和规划容积率两种。通常所说的容积率是指规划容积率，即宗地内规划允许的总建筑面积与宗地面积的比值。容积率的大小反映了土地利用强度及其利用效益的高低，也反映了地价水平的差异。对于取得的各类经营性建设用地,建设单位应当按照规划行政主管部门确定的容积率,进行开发建设,任何单位和个人,都无权擅自更改规划设计条件确定的容积率。 审计所需资料：（以下资料，有的主管部门有电子资料、有的主管部门无规范的电子资料，需要审计人员根据其业务资料或业务档案统计汇总，整理成规范的电子表格） 需要特别说明的是:一个地区同时有多个开发项目，每个房地产开发项目又处于审批、在建、部分销售、全部销售等不同阶段，部分房地产项目一个地块可能又分为一、二、三期滚动开发，因此，利用AO对房地产开发项目增加的建筑面积进行分析时，不能用实际建筑面积与规划审批面积直接计算，而要用县国土局、县规划局、县建设局、县房管局等部门提供的电子业务数据根据其项目进展分别核对，计算每个房地产项目实际增加的建筑面积。 （一）土地出让合同。包含的字段： 1、受让人 2、宗地面积（平方米） 3、出让金额 4、出让位置 5、土地用途 6、合同签订时间 7、容积率 8、合同建筑面积（平方米） （二）规划局审批建筑面积表。包含的字段： 1、受让人 2、宗地面积（平方米） 3、出让金额 4、出让位置 5、土地用途 6、规划证上的容积率 7、规划证上的建筑面积（平方米） （三）建设局审查面积表。包含的字段： 1、受让人 2、宗地面积（平方米） 3、出让金额 4、出让位置 5、土地用途 6、施工图的建筑面积（平方米） （四）房管局预售面积表。包含的字段： 1、开发企业 2、宗地面积（平方米） 3、出让金额 4、出让位置 5、土地用途 6、房管局预售建筑面积（平方米） 审计步骤： 步骤一：采集有关单位、部门的电子业务数据。 要求县国土局、县规划局、县建设局、县房管局等部门提供相关的电子业务数据，主要包括《土地出让合同》、《规划局建筑面积》、《建设局审查面积》、《房管局预售面积》等4张业务数据表，按照AO软件规定的采集步骤，将上述4张数据表成功的采集转换到AO软件中去。 步骤二：生成《应补征的土地出让金及契税表1（规划容积率大于合同容积率）》。（规划局审批环节增加部分） 对《土地出让合同》和《规划局建筑面积》2张表的结构和有关字段进行分析，设置条件编制SQL语句进行关联，条件是《土地出让合同》表的“受让人”字段等于《规划局建筑面积》表的“受让人”字段，并且where语句条件为《规划局建筑面积》表的“规划证上的建筑面积（平方米）”字段值大于《土