富爸到爸如何投资房产.doc

富爸爸如何投资房产(转载) 很认可本博文的一些观点。自己定义的投资房产的一个标准就是收益率，年化希望能达到6%左右。至于其他人说的城市化进程因素，是考量的因素，但不是主要的，升值应该是必然的，但如果仅仅考虑升值，还是不稳妥；至于投资高档房，升值空间大的问题，自己也不是很认可，这个可能和自己的城市有关，没有太高档的房子，房价主要还是中小学校的影响较大，但是教育的问题还是逐步可以解决的，我不想在这个解决的过程中失去升值的可能。 未来物业税的征收个人认为对房产还是有极大影响的。房价的中期走势应该考虑这个因素。当然，这个影响在我这样的城市可能比较明显，在所谓的刚性需求很大或者不差钱的城市，比如北京上海等钱多闹心的城市，物业税可能也挡不住房价的变化。 ? 转载自：/s/blog_5d9cec1e0100e3yo.html ?.毓.宸　.投.资.有.道???? ??汤姆有些纳闷，为何其位于徐家汇的玉兰花苑二房一厅的每月租金在3200元附近，其每平米单价已接近2万元，而反观其朋友买入的水城南路的翡翠公寓，其每平米单价只有16000元，二房一厅的每月房租却能租到4800元，且非常好租。 ??这很正常，上海华燕置业发展有限公司总裁助理范伟国表示，徐家汇的租客通常为拖家带口的白领，对价格敏感高，且不接受合租；而水城路非但外资公司云集，且是卡拉OK聚集地，附近的从业人员通常都找那些离工作地点近，再加上愿意接受合租，租金自然水涨船高。　　投资房产的投资回报率，看的是租赁对象，而不是地段，范伟国表示，在上海存在一些地段相对较差、房价较低，但房租却更高的价值洼地，而这正是投资者需要留意的。　　以上述案例为例，玉兰花苑的收益率只有2%，而宝石公寓的收益率却能接近4%。而4%的年收益率被公认为房产投资的一道槛，目前公积金贷款利率为3.87%，商业贷款按打7折计算为4.158%，均在4%附近。范伟国也觉得，住宅25年能收回成本，商业地产12-15年能收回成本，就属于优质投资。　　租金才是房产真价值　　但可惜的是，在又一轮上涨后，北京、上海房产投资能接近4%左右收益率已是凤毛麟角。据统计，今年上半年北京二手房租售比首次突破了1：400，超过了国际警戒线，而上海二手房租售比应已接近1：500。所谓租售比是指，以房屋月租金和房价之间的比值，换算出租金与房价是否合理的差距。一般而言，国际标准的房产租售比为1:100到1：200，但北京、上海的租售比从2004年以来一直高于这一数值。　　此轮房价上涨，有流动性充裕，投资者预防通货膨胀的考虑，而租赁价格则完全受到当前经济走势影响。今年以来，北京、上海房价呈现上涨，而房租却因经济环境依然严峻，租赁市场的价格反而出现下滑。　　在这种情况下，投资者应认识到，房价再出现大幅上涨将是小概率事件，投资者应将眼光放到租售比上。众所周知，投资房产的收益来源于价差与租金，过去大部分人投资房产是靠赚价差来累积财富，但这些都只是一次性的收入，一旦遇到风暴来袭，就全垮。富爸爸的作者清崎就格外注重房租收入，我不赚价差(capitalgain)，我赚持续的现金收益(cashflow)，例如房屋租金、股票配息、版税收入等，清崎觉得，这样无论经济好坏、市场涨跌，他都能持续保持富有。　　投资者应明白，投资房地产不是因为预期房价会涨，而是算出房子买价，一旦转租出去后的租金报酬率够高，你可以靠租金，在未来5年、10年持续性赚进可观的现金收益。　　以清崎为例，其在1973年时，存够2000美元后，清崎就马上买下一间18000美元的房子收租，扣除房贷支出，每月净收入为35美元。虽然是一笔小钱，但却持续流入清崎的口袋，1年后，伴随房产增值，加上手中现金增加，清崎又向银行贷款买下第2间房，就这样以房养房，从一间一间买，到整批收购。　　目前，清崎个人名下的出租公寓已超过1400间，价值超过3700万美元。　　老公房是金库　　目前北京、上海次新房的收益率大致为3%以下，而投资老公房的收益率却往往能达到4%。　　以上海中山公园为例，一室一厅37平米的老公房，装修较好，家电齐全，2800元每月，目前房价75万左右，年收益为4.2%；而63平米左右的2房，装修一般，家电齐全，租金为3200元，目前房屋市价为125万左右，年收益为3.1%；而140平米的次新房，三房二厅，租金为10000元附近，市价为420万元，年收益为2.8%。　　从这可以看出，对中低端市场而言，房子装修简洁即可，装修不求豪华。同时，同地段房型越小，总价越低的房子收益越高。　　投资者应明白，经济是否景气，租房需求还是有，只是以前愿意花4,000元租房子，现在可能只愿花3,000元，投资者面对高价产品需更保守谨慎，而价廉物美的老公房，安全性更高。　　吴渊(化名)是典型的房产爱好者，酷