对完善住房专项维修返基金信息化管理的建议.doc

对完善住房专项维修基金信息化管理的建议 (2007-12-10 09:30:53) 转载▼ 标签： 房屋维修基金 管理软件 专项维修资金 分类： 对完善住房专项维修基金信息化管理的建议 /李俊江 /2007.11 目录 第一部分：房屋维修基金管理状况分析... 2 1、房屋维修基金在我国的发展进程... 2 2、房屋维修基金的特殊性... 3 3、房屋维修基金管理现状与改进建议... 5 第二部分：信息化管理系统设计分析... 8 1、在统一的管理模式下支持多种网络应用方式... 8 2、内部管理平台与信息交流平台相结合... 9 3、可自定义管理项目、流程... 11 4、可持续改进的能力... 12 5、基本功能成熟... 13 6、基金使用管理功能需完善... 13 7、软件的应用具有规范性... 14 本文主要从房屋维修基金的特性，和这几年全国各省维修基金管理模式上的特点，结合我们多年来从事维修基金管理软件开发和实施中总结的经验，对维修基金信息化管理手段上的探讨，希望能够对全国维修基金信息化、标准化管理上起到一些作用。 第一部分：房屋维修基金管理状况分析 1、房屋维修基金在我国的发展进程 1998年建设部出台了《住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法》。 随后全国各省会城市和地级市陆续开始了维修基金的归集工作。 到2001年，全国地级以上的城市维修基金归集已初具规模。 经济发展较好的县级市也都开始了维修基金的归集。归集的金额各不相同。 到2005年，各地级以上城市归集金额都达到了亿以上的，有的城市达到百亿以上。 随着房屋保修期满，维修基金到了使用年限，各式各样的问题在全国各城市集中暴发。 2005年，建设部将《住房专项维修资金管理办法（征求意见稿）》向社会公布广泛征求意见，新的维修基金新的管理办法即将出台。 目前全国的维修基金收缴工作已经进行了近十年，并逐渐扩展到县一级城市，维修基金金额巨大，如何收缴、管理、使用这一笔资金是一个系统的工程。 由于房屋维修基金在我国是一个新生事物，全国各地都没有可借鉴的固定模式，这几年，全国出现了各种各样的问题。各城市未缴、漏缴、占用、挪用乃至侵占或者根本没有进入规定账目管理体系等问题在全国各地不时暴露，因为房屋维修基金引起的纠纷越来越多。这是一个新生事物必然经过起步、发展、改进、成熟的阶段，我国的房屋维修基金的管理模式也逐渐走向成熟。 同时，一个成熟的管理模式必将淘汰一些旧的东西，衍生新的问题。 2、房屋维修基金的特殊性 房屋维修基金的先天性质决定了它的特殊性： （1）数额巨大，管理项目复杂：按统计部门的资料保守估算，全国专项维修基金高达600亿元以上，这些资金的管理不仅仅是银行户上一个数字，它的日常管理是一个复杂的系统工程，每个环节相对独立又互相联系。 （2）专款专用：房屋维修基金是房屋保修期满后维修保养用的，是房屋的养老金，对使用对象有着严格的控制，使用申批严格。 （3）归属全体业主共有，按比例分摊：房屋维修基金由业主在购买房屋时，按照房屋面积或购房款的一定比例缴纳，集中统一管理，使用时针对房屋不同的状况按比例进行分摊。 （4）不可跨行政管理地区管理和使用：这是房地产管理行业的性质决定的，一幢房子的维修基金只对针对本幢房子使用，不能跨地区，就像上海的房子不能到北京发房产证。 （5）可增值，计息到户，不够续缴：维修基金可以增值，并将增值部分按比例分摊到户，这样才能持续使用，目前我国对维修基金的增值方式有严格控制，维修基金的增值状况不容乐观。 （6）安全第一，政府监管，不可挪用：因为是业主房屋的养老金，资金的安全性始终是第一位，因此资金每一个环节都要严格控制，在管理上就会非常繁琐。 （7）依随房屋建立，属于房地产管理中的必须要件：房屋维修基金是由业主在购卖房屋时缴纳，属业主所有，钱随房走，因此不论房主怎么变，都要随房屋的产权的转移而转移，只有在房屋灭失时才能将资金退还给业主，这在基金管理中叫退伙处理。因此个人房屋维修基金账面就不可能像银行账户一样任意支取。 从以上房屋维修基金的特殊性可以看出，维修基金管理的复杂性。 首先，资金金额巨大，归属全体业主所有，那么这笔钱的安全性和归谁管，怎么管,就成了一个重要问题。安全第一的原则，也是限制维修基金管理发展的主要瓶颈。 第二，它是房屋的养老金，是我国针对到城市住宅可持续发展的重要举措，关系到老百姓的起居生活，那么在归集收缴时就要注意公平公正性，归集力度要大范围要广，否则在后期房屋保养维修时将会出现更多的麻烦。 第三，管理复杂，涉及到收缴、增值、计息、分摊、使用、维修项目、工程验收、转移过户、产权办理、日常账务，在管理对象上要细到每一条街，每一个小区，每一幢楼、每一间房屋。 第四，以行政地区划分管理造成了管理模式的多样性，没有统