对我县房地产读业发展的调查报告.doc

中央广播电视大学社会实践考核表 实践课题 对我县房地产业发展的调查报告调查报告 各国发展的历史证明，房地产业发展是关系一个国家或地区经济发展和人民群众居住条件改善的重要领域之一1月至2004年12月，县内共投入房地产开发资金8.43亿元，开发用地契税入库1944万元。2003年商品房销售面积6.2万平方米，房地产销售入库税收700万元。2004年商品房销售面积13.5万平方米，房地产销售入库税收2335万元。近几年来，仙居县房地产业进入快速发展时期，住房总量每年以万平方米的速度增长24.24平方米（人均建筑面积30 平方米），高于全国平均水平6.平方米。投资性购房比重占7.22%，自住比重占92.78%，市场投机成分较低。这些数据充分说明，近年来，我住房建设总体上保持平稳、健康的增长态势。?一、房地产业的现状对商品房需求的预测 46.5万人，县城人口约8万人，但城市建设面貌一直较差。20世纪后期建造的“地到天”式排屋及三、五十年代建造的老城区仍然是居民主要居住模式，其老房屋多数处于空置状态，配套设施较完善的住宅小区将近2003年才起步。 1989年仙居县第一家房地产开发企业设立，至今已发展有14家，其中三级开发资质3家，肆级开发资质11家，县外4家三级企业（有项目）在本县开发。目前，已出让开发用地37.9万平方米，在建项目18个，核准开发量计建筑面积69.2万平方米，固定从业人数200多人，年开发商品房能力约15万平方米。 　　近4年内（2004年—2007年）商品房需求主要来自三个方面： （一）、适应住房更新的需求 目前，仙居县城有近2.5万户家庭购买了房改房、商品房或自建房。随着国家“十五”计划纲要中关于住宅与房地产业发展措施的落实，近5年内，仙居会形成“改善居住条件”的热潮。如果有10%居民户入市以小换大，以旧换新的梯度消费，按平均每户购房150平方米计算，将形成近37.5万平方米的商品房需求量。 （二）、适应城市化进程的需求 仙居县2004年国内生产总值为44.6亿元，人均生产总值9568元。财政收入3.57亿元，其中地方财政收入1.93亿元。城乡居民储蓄存款余额为30.8亿元，城镇化水平将由2004年的33.6%增长为2007年的40.8%，县城人口将由2003年的7.8万余人增长为2007年的11万人，累计增加3.2万余人，按40%的新增长人口购买住宅，以人均40平方米计算，新增商品房需求量近52万平方米。 （三）、适应房地产投资的需求 现阶段，仙居的房地产价格较之周边县市尚属偏低，升值空间较大，随着高速路建设开通，如促销得当，预计有一部分外地及本地家庭将参与房地产投资。如果有500户家庭进行投资，平均每户购房150平方米，将形成7.5万平方米的需求量。 　　综上所述，五年内估计会形成97万平方米的商品房需求量，平均每年开发销售约20万平方米才能基本满足需求。按商品房均价3000元/平方米计算，销售收入可达到5.82亿，建筑安装工程0.97亿（以每平方米造价500元计算），每年将带来5000万左右的税收。 二、房地产业存在问题 （一）、土地市场逐渐走向规范，但土地增量供应控制不严，用地供给缺乏规划 仙居县开发用地真正运行规范是近两年的事，过去没有按照城市发展方向的要求做好城市总体规划及房地产发展规划。前几年推出大小房地产开发项目18项，绝大多数地块面积过小形不成开发规模，相应的小区配套设施不完善，提高不了房地产开发档次，严重影响城市建设品位。政府应根据市场供求关系有计划有步骤地分期分批出让土地，谋求土地效益最大化。针对当前经济社会的飞速发展，人们对高品质、高档次的生活需求日趋强烈，利用得天独厚的自然山水资源和一流的配套设施，引导消费潮流。市民中0%以上认为房价高，50%以上认为房价太高无法接受2002年均价1200元/平方米， 2007年均价增长到3000元/平方米，房价整整翻了二番。2005年出台了“国八条”、“新国八条”、“七部委新政”等一系列稳定房价的政策平方米门2005年新出让成交的土地看，楼面地价每平方米已达到000多元，建成后房价又会如何可想而知。由于物业管理行业的特殊性及其专业发展历史较短等因素，专业建设存在着与行业实践相脱离的许多问题。2家，从业人员及服务管理水准较低。 调查显示，对小区物业管理表示不满的居民，反映最强烈的问题是小区保安队伍的管理差，随后依次是收费后没有提供相应的服务和业主与物业公司缺乏良好互动，选择以上三项的人均超过三成。公用水电的分摊和公共物业的收益及使用不透明以及公共物业产权不明确等也是居民反映较多的问题，选择的人在20%-30%之间。三、发展房地产业的建议与对策树立经营城市理念，谋求长远发展彻底改变计划经济条件下城市建设管理的模式和思维方