对日本个养老地产经验的借鉴.doc

对日本养老地产经验的借鉴 近年来，我国老年人口快速增加、老年人对生活品质要求亦日益提高，与国内本就养老资源紧缺、环境设施落后、服务水平低下的矛盾日益突出。随着人们生活水平的提高，建立特色鲜明、功能齐全的高端养老项目迫在眉睫。加之国家民政部提出养老机构要由单纯供养型向收养、治疗、康复、教育、娱乐相结合方向发展的功能定位。养老地产正在成为继商业地产之后各大开发商争夺的热点，并且尝试养老地产的先行者还在不断增加。房地产业介入养老社区能否为中国养老模式提供一种新的范本？如果可以，如何能够更好地引导其向健康的方向发展？本文通过对日本养老地产发展过程的研读，总结归纳我国在此问题上的可参考之处，对解决我国的养老问题具有一定的借鉴意义。 　　一、中国养老地产现状 　　图表 1?? 中国老年人状况随时间变化表（数据参考：中华人民共和国国家统计局） 　　据联合国标准，国家或地区老年人口（65岁以上人口）比重超过7%时，标志着这个国家或地区进入老龄社会。我国2001年进入老龄社会，至2011年，65岁人口已达1.23亿，老年抚养比更是达到12.3%,老龄化态势已非常严峻。　　近年来，我国养老服务业快速发展，以居家为基础、社区为依托、机构为支撑的养老服务体系初步建立，老年消费市场初步形成，老龄事业发展取得显著成就。但总体上看，养老服务和产品供给不足、市场发育不健全、城乡区域发展不平衡等问题还十分突出。2006年9月，国务院办公厅转发全国老龄委办公室和发展改革委等部门《关于加快发展养老服务业意见的通知》，提出积极支持多种方式兴办养老服务业，鼓励社会资金兴办养老服务业。2013年9月，国务院再发《国务院关于加快发展养老服务业的若干意见》，进一步强调了政府积极应对人口老龄化，加快发展养老服务业的决心。很多开发商也在积极研究探索养老地产开发模式，由于开发养老地产面临的困难太多，鲜有开发商采取实际行动。截至目前，国内纯粹作为养老地产项目来发展的楼盘屈指可数，做得比较好的有北京的东方太阳城、广州的友好老年公寓、台湾的长庚养生文化村等。　　二、日本养老地产发展研究　　日本是全球老龄化率最高、老龄化速度最快的国家。据2013年版《老龄社会白皮书》， 2012年10月已首次超过了3000万达到了3079万人，占总人口数的24.1%，为历史最高值，成为全球老龄化率最高的国家。　　日本的养老事业与养老产业发展大致经历了三个发展时期: 一是初创期( 20世纪50年代初到60年代初); 二是扩充期( 20世纪60年代初到80年代初); 三是政策转换期( 20世纪80年代中后期至今)。在这三个时期分别制定了与养老有关的各项法律。20世纪90年代后, 随着老龄化的加剧, 瘫痪或痴呆症老年人增加, 而家庭的护理功能也发生了变化,老年人的护理问题成为最大的不稳定因素。针对这些问题，日本政府着手建立和完善了养老服务体系, 以解决老年人的收入、医疗、护理等保障问题, 并大力发展了养老产业，实现了老人福利法制化、运行机制多元化和专业化。　　1.日本养老地产的种类　　日本养老地主要分为“机构设施”和“住宅”两大类。模式基本都不是以出售产权为目的的经营模式。“机构设施”模式就是由开发商建造一所适合老年人居住的设施，设施内配置以护理为主的各种服务；而“住宅”则是房东通过收取租金得到投资回报的模式。“机构设施”主要包括护理疗养型医疗设施、老人保健设施、特别养护老人住家、养护老人住家、低收费老人住家、收费老人住家、患有老年痴呆症高龄者的集体住家、高龄者生活援助住屋等。“住宅”类的模式分以下四种：面向高龄者的住宅、年长者住宅、银发住宅、自有产权住宅“住宅”类中，除第3种“银发住宅”的入住老人可能需要轻度照顾以外，其他3种住宅模式的入住对象一般为60岁以上且生活能够自理的健康老人。第一种“面向高龄者的住宅”是当前经营者倾向的“住宅”类中具有代表性的模式。签订了租赁合同后，“面向高龄者的住宅”的房东可以配置护理、餐饮、清扫、家政等服务以增加收入，入住老人可以根据需要选择服务项目与房东另行签订服务合同。“面向高龄者的住宅”与“收费老人住家”最大的区别是前者不是必须配置护理服务，而后者一般必须配备护理服务。　　2.日本养老地产的经营模式详解　　“机构设施”类--“收费老人住家”　　1） 收费模式　　收费项目包括：入住金、管理费、餐饮费、护理费、清洁费等。老人入住时一次性支付的费用叫“入住金”，支付入住金的目的是购买“收费老人住家”内的一个单元的房屋、共用部分、公共设施及设备的“使用权”。在东京，有些高端“收费老人住家”的入住金标准为1亿日元或5000万日元以上；中端的在5000万日元左右；低端住家在1000万日元以下。入住金的计算方式是根据入住老人的年龄、健康状况、当地平均寿命等各种